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寧波市江北區(qū)、朝陽(yáng)市北票市、十堰市房縣、廣西崇左市寧明縣、牡丹江市陽(yáng)明區(qū)、漢中市漢臺(tái)區(qū)、內(nèi)江市市中區(qū)、文山麻栗坡縣、安順市平壩區(qū)、咸陽(yáng)市彬州市
廣西玉林市北流市、文山富寧縣、郴州市永興縣、湘潭市湘潭縣、齊齊哈爾市龍沙區(qū)、東莞市企石鎮(zhèn)、連云港市連云區(qū)、雞西市滴道區(qū)、咸陽(yáng)市淳化縣
巴中市南江縣、馬鞍山市博望區(qū)、涼山美姑縣、德宏傣族景頗族自治州瑞麗市、錦州市凌河區(qū)、無(wú)錫市惠山區(qū)、濰坊市青州市、臨汾市浮山縣、淮南市壽縣
德州市禹城市、天津市西青區(qū)、贛州市信豐縣、湛江市坡頭區(qū)、合肥市包河區(qū)、莆田市城廂區(qū)、淄博市高青縣、重慶市北碚區(qū)
齊齊哈爾市碾子山區(qū)、長(zhǎng)沙市望城區(qū)、蘭州市永登縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市涼城縣、海西蒙古族德令哈市、安慶市迎江區(qū)、臨高縣博厚鎮(zhèn)、三明市寧化縣
泰安市肥城市、寧德市霞浦縣、大慶市林甸縣、黃南河南蒙古族自治縣、東莞市東坑鎮(zhèn)、衢州市常山縣、武威市涼州區(qū)
忻州市偏關(guān)縣、佛山市三水區(qū)、麗水市蓮都區(qū)、綿陽(yáng)市鹽亭縣、臨高縣波蓮鎮(zhèn)、南昌市進(jìn)賢縣、衢州市常山縣、溫州市甌海區(qū)、東方市四更鎮(zhèn)、臨汾市霍州市
郴州市桂東縣、東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)、海口市美蘭區(qū)、甘南瑪曲縣、鷹潭市月湖區(qū)、新鄉(xiāng)市衛(wèi)輝市、白沙黎族自治縣阜龍鄉(xiāng)、萍鄉(xiāng)市上栗縣
三亞市天涯區(qū)、黃山市歙縣、雞西市虎林市、南充市嘉陵區(qū)、龍巖市新羅區(qū)、寧夏銀川市賀蘭縣、清遠(yuǎn)市連山壯族瑤族自治縣、黃南尖扎縣
黃岡市浠水縣、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特后旗、樂(lè)山市沙灣區(qū)、紅河個(gè)舊市、定安縣新竹鎮(zhèn)、泉州市德化縣、許昌市鄢陵縣、天津市河北區(qū)
黃山市祁門縣、朝陽(yáng)市凌源市、廣西防城港市防城區(qū)、天水市秦州區(qū)、湘潭市湘潭縣
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龍巖市武平縣、平頂山市魯山縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市準(zhǔn)格爾旗、鄭州市鞏義市、孝感市孝南區(qū)、瓊海市潭門鎮(zhèn)、溫州市鹿城區(qū)、黔東南岑鞏縣、遂寧市蓬溪縣、濮陽(yáng)市范縣
岳陽(yáng)市云溪區(qū)、天津市靜海區(qū)、北京市石景山區(qū)、鄭州市新鄭市、南充市順慶區(qū)、佳木斯市同江市、合肥市長(zhǎng)豐縣、邵陽(yáng)市大祥區(qū)
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澄邁縣橋頭鎮(zhèn)、三明市寧化縣、長(zhǎng)沙市天心區(qū)、通化市二道江區(qū)、蘇州市吳中區(qū)、莆田市荔城區(qū)、無(wú)錫市江陰市
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平?jīng)鍪徐`臺(tái)縣、達(dá)州市開(kāi)江縣、重慶市南岸區(qū)、鄭州市惠濟(jì)區(qū)、十堰市鄖陽(yáng)區(qū)、煙臺(tái)市海陽(yáng)市、大同市天鎮(zhèn)縣、鶴壁市淇縣
宿州市埇橋區(qū)、黑河市愛(ài)輝區(qū)、黔西南冊(cè)亨縣、樂(lè)山市峨邊彝族自治縣、伊春市友好區(qū)、陽(yáng)泉市城區(qū)
岳陽(yáng)市云溪區(qū)、日照市東港區(qū)、揚(yáng)州市廣陵區(qū)、黔西南安龍縣、蚌埠市蚌山區(qū)、迪慶香格里拉市、麗江市古城區(qū)、雅安市名山區(qū)、銅陵市樅陽(yáng)縣
廣西梧州市萬(wàn)秀區(qū)、清遠(yuǎn)市連南瑤族自治縣、惠州市惠陽(yáng)區(qū)、廣西來(lái)賓市合山市、運(yùn)城市垣曲縣、十堰市張灣區(qū)、漢中市寧強(qiáng)縣、寶雞市太白縣、洛陽(yáng)市老城區(qū)
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棗莊市山亭區(qū)、廣西柳州市城中區(qū)、撫順市望花區(qū)、三明市尤溪縣、合肥市肥東縣
金華市婺城區(qū)、廣元市利州區(qū)、云浮市云城區(qū)、渭南市臨渭區(qū)、楚雄永仁縣、通化市集安市、廣西欽州市欽北區(qū)、廣元市朝天區(qū)、紹興市諸暨市、三明市將樂(lè)縣
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成都市龍泉驛區(qū)、馬鞍山市和縣、永州市江永縣、澄邁縣橋頭鎮(zhèn)、德陽(yáng)市什邡市
長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)市、樂(lè)東黎族自治縣鶯歌海鎮(zhèn)、江門市開(kāi)平市、澄邁縣金江鎮(zhèn)、南充市閬中市、寧波市余姚市、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟太仆寺旗、儋州市排浦鎮(zhèn)、海東市平安區(qū)
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“全球最大豪華酒店業(yè)主”富力開(kāi)啟酒店大甩賣模式|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
4月22日，廣州富力空港假日酒店在阿里法拍網(wǎng)的首次拍賣以流拍告終。這座位于廣州市花都區(qū)的12層酒店，評(píng)估價(jià)約3.96億元，起拍價(jià)已降至2.77億元（相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的7折），但最終因無(wú)人報(bào)名而宣告流拍。
根據(jù)競(jìng)買公告，該酒店為富力地產(chǎn)旗下資產(chǎn)，此次拍賣源于債券抵押物被執(zhí)行——該酒店曾為“H16富力4”“H16富力6”等債券提供增信，但因關(guān)聯(lián)公司未能償還銀行借款，最終被法院裁定強(qiáng)制拍賣。
值得關(guān)注的是，這并非富力首次嘗試出售酒店資產(chǎn)，此前其已多次通過(guò)資產(chǎn)處置緩解債務(wù)壓力。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年富力地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)額同比下降51.15%至177.01億元，凈虧損達(dá)到177.1億元，流動(dòng)負(fù)債超過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)316.76億元，現(xiàn)金總額僅有38.64億元。
作為曾經(jīng)的行業(yè)巨頭，富力地產(chǎn)正面臨前所未有的流動(dòng)性危機(jī)，而酒店業(yè)務(wù)作為其重要資產(chǎn)，在債務(wù)高壓下已成為其“斷臂求生”的核心標(biāo)的。
從“舊改之王”到酒店業(yè)巨頭
富力地產(chǎn)的崛起始于廣州的舊城改造。
1994年，公司創(chuàng)始人李思廉與張力以2000萬(wàn)元成立廣州天力地產(chǎn)。
此后十余年間，富力以“拆舊廠、建新房”的模式橫掃廣州，改造了銅材廠、硫酸廠等十余座舊工業(yè)區(qū)，累計(jì)開(kāi)發(fā)超250萬(wàn)平方米，迅速積累資本。
2002年，富力進(jìn)軍北京，拿下東三環(huán)41萬(wàn)平方米的北京富力城項(xiàng)目，以“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開(kāi)發(fā)、當(dāng)年銷售”的速度完成項(xiàng)目，打開(kāi)北方市場(chǎng)。
至2005年赴港上市時(shí)，富力地產(chǎn)的市值已超過(guò)200億港元，成為內(nèi)地首家被納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的房企，也是業(yè)界有名的“舊改之王”。
2007年，富力以161億元銷售額排名行業(yè)TOP4，僅次于萬(wàn)科、綠地和中海，位居“華南五虎”之首，風(fēng)頭無(wú)兩。
而在富力早期戰(zhàn)略中，商業(yè)地產(chǎn)是不可忽視的一大板塊。
其在廣州珠江新城開(kāi)發(fā)的16個(gè)商辦項(xiàng)目，占據(jù)該區(qū)域半數(shù)地塊，形成“半座珠江城，一部富力史”的行業(yè)地位。
2003年，富力以2380元/平方米的低價(jià)拿下廣州珠江新城四塊商業(yè)用地。
2004年，富力首次試水高端酒店，與萬(wàn)豪、凱悅等國(guó)際品牌合作，打造了廣州富力麗思卡爾頓酒店等項(xiàng)目，奠定了高端酒店的基因，自此逐步構(gòu)建出“商住雙輪驅(qū)動(dòng)”的模式。
早期，富力地產(chǎn)的酒店項(xiàng)目多位于一線城市的核心地段，如北京富力萬(wàn)麗酒店、廣州富力君悅大酒店等，這些酒店憑借優(yōu)越的地理位置和國(guó)際品牌合作，迅速成為區(qū)域地標(biāo)。
2017年，富力以189.55億元的價(jià)格，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下73家酒店，收購(gòu)單價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)的6折。
完成收購(gòu)后，富力的酒店資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到近90家，總客房數(shù)超過(guò)26000間，覆蓋一線城市及多個(gè)旅游目的地，一躍成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”。
然而，這場(chǎng)被稱為“世紀(jì)交易”的并購(gòu)，表面看雖是“撿漏”，實(shí)則暗藏風(fēng)險(xiǎn)。
斷臂求生，開(kāi)啟酒店大甩賣模式
在地產(chǎn)行業(yè)的上行期，酒店業(yè)的重資產(chǎn)模式尚可支撐，甚至成為業(yè)績(jī)亮點(diǎn)。但在行業(yè)下行期，酒店高昂的維護(hù)成本與低周轉(zhuǎn)率就成為了拖累。
自收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店后，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)連年虧損，成為長(zhǎng)期拖累富力地產(chǎn)財(cái)報(bào)的“黑洞”。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年-2022年，富力酒店業(yè)務(wù)虧損從4億多元增長(zhǎng)到20多億元，虧損金額逐年擴(kuò)大。
2023年，酒店市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好，但富力的酒店業(yè)務(wù)依舊虧損了9.04億元；到了2024年，富力酒店業(yè)務(wù)全年虧損額更是達(dá)到26.19億元，同比擴(kuò)大近3倍。
酒店業(yè)務(wù)愈發(fā)虧損的同時(shí)，高杠桿收購(gòu)疊加運(yùn)營(yíng)成本壓力，也讓富力在2019年后逐漸陷入泥潭。
自2022年起，富力開(kāi)啟“賣酒店求生”模式，但市場(chǎng)反應(yīng)遠(yuǎn)不及預(yù)期。
2022年6月，北京萬(wàn)達(dá)嘉華酒店以5.5億元出售，較富力2017年收購(gòu)成本虧損653萬(wàn)元；同年12月，福州威斯汀酒店以4.3億元成交，較評(píng)估價(jià)縮水30%；2024年，倫敦ONE項(xiàng)目以16億英鎊割肉拋售，較2017年收購(gòu)價(jià)縮水46%。
這些交易雖回籠一筆資金，但僅占富力同期到期債務(wù)的一小部分，且多數(shù)資金被用于償還優(yōu)先級(jí)債務(wù)，并未能緩解現(xiàn)金流枯竭。
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值得注意的是，在完成對(duì)萬(wàn)達(dá)酒店的收購(gòu)之時(shí)，富力的賬面現(xiàn)金僅156億元，卻豪擲近200億收購(gòu)，導(dǎo)致企業(yè)凈負(fù)債率飆升至170%以上，也為后續(xù)債務(wù)危機(jī)埋下隱患。
2024年9月，富力的危機(jī)進(jìn)一步升級(jí)。因一筆6.14億美元境外債務(wù)違約，淡馬錫旗下基金申請(qǐng)對(duì)富力子公司清盤，導(dǎo)致68家核心酒店及一棟寫(xiě)字樓被強(qiáng)制接管，這也讓富力喪失了對(duì)這些資產(chǎn)的處置權(quán)。
截至2024年末，富力地產(chǎn)所擁有的酒店數(shù)量已下滑至22家，總建筑面積約111.06萬(wàn)平方米，總客房數(shù)為7513間，分別由萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)、希爾頓酒店集團(tuán)、凱悅酒店集團(tuán)等酒店管理集團(tuán)管理。
債務(wù)冰山下的生存博弈
從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，富力地產(chǎn)當(dāng)前仍然面臨著很大的壓力。
2024年財(cái)報(bào)顯示，其總負(fù)債高達(dá)2621.36億元，其中流動(dòng)負(fù)債占比93%，規(guī)模達(dá)2438.16億元，而流動(dòng)資產(chǎn)僅2121.41億元，缺口達(dá)316.76億元。
并且，未來(lái)12個(gè)月需償還債務(wù)1035.69億元，但現(xiàn)金及受限資金僅38.64億元，現(xiàn)金短債比低至0.04，短期償債壓力巨大。
酒店業(yè)務(wù)方面，2024年?duì)I業(yè)額同比暴跌31.3%至43.73億元，虧損擴(kuò)大至36.19億元。同時(shí)基于交付面積和整體平均售價(jià)的下降，物業(yè)發(fā)展收入腰斬59%至115.17億元，平均售價(jià)跌至6800元/平方米。
截至2024年末，富力地產(chǎn)已有共263.62億元的借款無(wú)法按期償還，884.75億元的銀行借款和其他借款已違約或交叉違約，富力方面已因此收到若干催款信、催款通知和法律信函。
鑒于公司的現(xiàn)狀，外聘的核數(shù)師香港立信德豪會(huì)計(jì)師事務(wù)所明確“無(wú)法表示意見(jiàn)”，直言富力地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)存疑。
對(duì)于2025年公司的發(fā)展，富力地產(chǎn)表示，在上一財(cái)政年度，集團(tuán)幾乎已將主要海外資產(chǎn)全部變現(xiàn)，以進(jìn)行重組及負(fù)債管理。將節(jié)約可用流動(dòng)資金，以應(yīng)付必要的營(yíng)運(yùn)開(kāi)支并與債權(quán)人及銀行進(jìn)行磋商，同時(shí)也將進(jìn)一步出售資產(chǎn)以產(chǎn)生流動(dòng)資金。
從酒店行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，近年來(lái)中國(guó)高端酒店市場(chǎng)復(fù)蘇乏力。
根據(jù)酒店行業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)提供商STR統(tǒng)計(jì)，截至2024年9月，中國(guó)內(nèi)地酒店年累計(jì)每間可售房收入、平均房?jī)r(jià)和入住率分別同比下降了6%、4%和2%，平均房?jī)r(jià)更是連續(xù)三個(gè)季度呈現(xiàn)同比下降，各級(jí)別酒店表現(xiàn)均未達(dá)到去年同期水平。其中，奢華酒店以價(jià)換量的態(tài)勢(shì)最為明顯，平均房?jī)r(jià)同比下降6%。
而富力地產(chǎn)旗下的酒店多定位奢華，在商務(wù)需求萎縮、競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，估值也將進(jìn)一步承壓。
此外，在3月31日，香港法院駁回了針對(duì)富力地產(chǎn)兩家全資附屬公司兆晞及富力香港的清盤呈請(qǐng)，子公司雖因此暫時(shí)避免了被強(qiáng)制清算的命運(yùn)，贏得了喘息之機(jī)，但后續(xù)公司狀況能否改善，還需依賴經(jīng)營(yíng)能力的改善以及債務(wù)重組的進(jìn)展。
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