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迪慶德欽縣、福州市倉(cāng)山區(qū)、洛陽(yáng)市伊川縣、臨汾市隰縣、常州市溧陽(yáng)市、咸陽(yáng)市旬邑縣、東莞市石排鎮(zhèn)、臨汾市浮山縣、雙鴨山市嶺東區(qū)
商洛市柞水縣、臨高縣新盈鎮(zhèn)、甘南迭部縣、淮北市相山區(qū)、太原市杏花嶺區(qū)、東莞市萬(wàn)江街道、臨汾市侯馬市、黃南澤庫(kù)縣、臨汾市浮山縣、德宏傣族景頗族自治州瑞麗市
信陽(yáng)市淮濱縣、朝陽(yáng)市凌源市、贛州市全南縣、中山市神灣鎮(zhèn)、岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)
煙臺(tái)市龍口市、樂(lè)東黎族自治縣黃流鎮(zhèn)、臨夏臨夏市、西寧市城中區(qū)、杭州市西湖區(qū)、萬(wàn)寧市北大鎮(zhèn)、大興安嶺地區(qū)新林區(qū)、遼陽(yáng)市白塔區(qū)
南充市閬中市、昆明市富民縣、文山西疇縣、上海市楊浦區(qū)、荊州市松滋市、忻州市河曲縣
內(nèi)蒙古烏蘭察布市興和縣、貴陽(yáng)市修文縣、蘇州市虎丘區(qū)、雞西市密山市、重慶市潼南區(qū)、太原市萬(wàn)柏林區(qū)、撫州市南城縣、南通市如皋市、成都市錦江區(qū)
濰坊市坊子區(qū)、福州市倉(cāng)山區(qū)、甘南碌曲縣、廣安市鄰水縣、隴南市文縣、甘南合作市、韶關(guān)市仁化縣
廣西河池市羅城仫佬族自治縣、汕尾市陸豐市、吉安市永新縣、澄邁縣老城鎮(zhèn)、蘭州市永登縣、平頂山市葉縣、上饒市鄱陽(yáng)縣
中山市五桂山街道、東方市東河鎮(zhèn)、屯昌縣屯城鎮(zhèn)、三門(mén)峽市澠池縣、泉州市德化縣、澄邁縣瑞溪鎮(zhèn)、清遠(yuǎn)市連南瑤族自治縣、臨夏永靖縣
三明市建寧縣、澄邁縣文儒鎮(zhèn)、昆明市富民縣、無(wú)錫市新吳區(qū)、遵義市余慶縣、周口市淮陽(yáng)區(qū)、文昌市翁田鎮(zhèn)、佳木斯市撫遠(yuǎn)市、江門(mén)市鶴山市、內(nèi)蒙古通遼市科爾沁左翼中旗
黃南河南蒙古族自治縣、十堰市張灣區(qū)、昭通市水富市、焦作市中站區(qū)、鶴壁市?？h、萬(wàn)寧市萬(wàn)城鎮(zhèn)、江門(mén)市恩平市、白沙黎族自治縣南開(kāi)鄉(xiāng)
常州市天寧區(qū)、黑河市五大連池市、內(nèi)蒙古包頭市青山區(qū)、雙鴨山市寶山區(qū)、新鄉(xiāng)市牧野區(qū)
濰坊市青州市、盤(pán)錦市盤(pán)山縣、湘西州花垣縣、吉安市吉安縣、廣西南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)
酒泉市玉門(mén)市、北京市海淀區(qū)、宜昌市興山縣、沈陽(yáng)市遼中區(qū)、焦作市山陽(yáng)區(qū)、邵陽(yáng)市大祥區(qū)、濟(jì)南市市中區(qū)、寧德市壽寧縣、漯河市臨潁縣
內(nèi)蒙古巴彥淖爾市五原縣、贛州市石城縣、曲靖市麒麟?yún)^(qū)、南昌市新建區(qū)、北京市密云區(qū)、福州市福清市、文山富寧縣、宜賓市敘州區(qū)
丹東市振安區(qū)、迪慶維西傈僳族自治縣、遵義市習(xí)水縣、保山市施甸縣、樂(lè)山市犍為縣、咸陽(yáng)市楊陵區(qū)、臨滄市鳳慶縣、鶴壁市淇縣
黃南河南蒙古族自治縣、紅河個(gè)舊市、松原市寧江區(qū)、白城市通榆縣、文山硯山縣
漳州市長(zhǎng)泰區(qū)、郴州市北湖區(qū)、大慶市讓胡路區(qū)、濰坊市高密市、焦作市馬村區(qū)、四平市鐵西區(qū)、陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)、衡陽(yáng)市南岳區(qū)
黔東南岑鞏縣、文昌市東郊鎮(zhèn)、焦作市孟州市、臨夏臨夏縣、天水市秦安縣
臨沂市沂南縣、白山市臨江市、呂梁市嵐縣、婁底市冷水江市、蕪湖市鏡湖區(qū)、恩施州恩施市、江門(mén)市臺(tái)山市、廣西桂林市興安縣、商洛市洛南縣
宜昌市當(dāng)陽(yáng)市、宜昌市西陵區(qū)、宜春市樟樹(shù)市、阿壩藏族羌族自治州金川縣、金華市義烏市、洛陽(yáng)市嵩縣
池州市東至縣、東莞市中堂鎮(zhèn)、臨沂市羅莊區(qū)、莆田市城廂區(qū)、隴南市成縣、昌江黎族自治縣王下鄉(xiāng)、蚌埠市固鎮(zhèn)縣、淄博市沂源縣
眉山市東坡區(qū)、福州市永泰縣、上饒市鉛山縣、鞍山市臺(tái)安縣、榆林市橫山區(qū)、景德鎮(zhèn)市樂(lè)平市、吉林市昌邑區(qū)、聊城市東阿縣
寧夏石嘴山市惠農(nóng)區(qū)、焦作市馬村區(qū)、涼山鹽源縣、亳州市譙城區(qū)、黔西南興仁市、綏化市北林區(qū)、廣西河池市鳳山縣、內(nèi)蒙古興安盟扎賚特旗、四平市鐵東區(qū)、重慶市梁平區(qū)
內(nèi)蒙古鄂爾多斯市伊金霍洛旗、雅安市名山區(qū)、樂(lè)東黎族自治縣萬(wàn)沖鎮(zhèn)、蕪湖市無(wú)為市、孝感市大悟縣、宜昌市西陵區(qū)、鶴壁市淇濱區(qū)、南京市棲霞區(qū)
萬(wàn)寧市和樂(lè)鎮(zhèn)、常德市武陵區(qū)、中山市西區(qū)街道、洛陽(yáng)市偃師區(qū)、遼陽(yáng)市白塔區(qū)、鞍山市岫巖滿族自治縣、宜昌市長(zhǎng)陽(yáng)土家族自治縣
定西市岷縣、濱州市博興縣、丹東市鳳城市、大興安嶺地區(qū)漠河市、黃石市陽(yáng)新縣、六盤(pán)水市六枝特區(qū)、定西市漳縣、大理南澗彝族自治縣、甘孜德格縣
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維修服務(wù)緊急救援服務(wù)，應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況：為特殊客戶(hù)提供緊急救援服務(wù)，如獨(dú)居老人、行動(dòng)不便者等，確保在突發(fā)狀況下也能得到及時(shí)幫助。
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朔州市應(yīng)縣、麗水市慶元縣、宿遷市沭陽(yáng)縣、咸陽(yáng)市禮泉縣、曲靖市沾益區(qū)、平頂山市郟縣、臨夏和政縣
鶴崗市蘿北縣、三明市明溪縣、十堰市丹江口市、遼源市龍山區(qū)、文昌市重興鎮(zhèn)
營(yíng)口市蓋州市、紹興市嵊州市、萬(wàn)寧市大茂鎮(zhèn)、綏化市明水縣、棗莊市山亭區(qū)、潮州市湘橋區(qū)、瓊海市陽(yáng)江鎮(zhèn)、樂(lè)山市峨邊彝族自治縣
中山市石岐街道、朔州市右玉縣、通化市東昌區(qū)、三門(mén)峽市湖濱區(qū)、泰安市泰山區(qū)
紹興市上虞區(qū)、沈陽(yáng)市于洪區(qū)、九江市都昌縣、岳陽(yáng)市湘陰縣、黔南長(zhǎng)順縣、六盤(pán)水市六枝特區(qū)
南平市浦城縣、內(nèi)蒙古包頭市固陽(yáng)縣、呂梁市臨縣、焦作市沁陽(yáng)市、大慶市薩爾圖區(qū)、紅河元陽(yáng)縣、北京市門(mén)頭溝區(qū)、貴陽(yáng)市花溪區(qū)、中山市西區(qū)街道
伊春市鐵力市、金華市蘭溪市、宣城市廣德市、宿州市泗縣、紅河紅河縣、撫州市南城縣
深圳市鹽田區(qū)、襄陽(yáng)市南漳縣、太原市杏花嶺區(qū)、淮安市淮陰區(qū)、海南共和縣、眉山市洪雅縣、嘉興市海寧市、陵水黎族自治縣椰林鎮(zhèn)、陽(yáng)泉市礦區(qū)、三門(mén)峽市陜州區(qū)
新鄉(xiāng)市牧野區(qū)、周口市鹿邑縣、德州市禹城市、內(nèi)蒙古通遼市科爾沁左翼后旗、黃山市屯溪區(qū)、隴南市禮縣、甘孜道孚縣、甘孜康定市、梅州市五華縣
孝感市云夢(mèng)縣、岳陽(yáng)市岳陽(yáng)縣、玉樹(shù)治多縣、廣西防城港市港口區(qū)、文昌市公坡鎮(zhèn)、本溪市溪湖區(qū)
陽(yáng)江市陽(yáng)西縣、四平市雙遼市、株洲市攸縣、駐馬店市泌陽(yáng)縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟正藍(lán)旗、莆田市荔城區(qū)
焦作市博愛(ài)縣、福州市晉安區(qū)、淮安市金湖縣、吉安市廬陵新區(qū)、湛江市雷州市、隨州市廣水市、茂名市信宜市、咸寧市赤壁市、黃石市黃石港區(qū)
錦州市北鎮(zhèn)市、深圳市光明區(qū)、牡丹江市愛(ài)民區(qū)、廣西河池市天峨縣、三亞市崖州區(qū)
金華市永康市、贛州市章貢區(qū)、忻州市原平市、德宏傣族景頗族自治州芒市、河源市東源縣、甘孜新龍縣、瓊海市塔洋鎮(zhèn)、湛江市赤坎區(qū)、泉州市石獅市
安慶市桐城市、涼山越西縣、德州市夏津縣、蘭州市城關(guān)區(qū)、衡陽(yáng)市雁峰區(qū)
廈門(mén)市思明區(qū)、德州市夏津縣、臨滄市云縣、撫州市南豐縣、瓊海市萬(wàn)泉鎮(zhèn)
無(wú)錫市惠山區(qū)、亳州市譙城區(qū)、湘潭市湘鄉(xiāng)市、文昌市文城鎮(zhèn)、麗水市松陽(yáng)縣、宜春市靖安縣、昆明市嵩明縣
臨滄市臨翔區(qū)、甘孜巴塘縣、長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)、棗莊市嶧城區(qū)、蘇州市虎丘區(qū)、湛江市赤坎區(qū)、咸寧市赤壁市、東莞市麻涌鎮(zhèn)、撫順市東洲區(qū)、東莞市東城街道
銅仁市德江縣、白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)、煙臺(tái)市龍口市、黔西南望謨縣、牡丹江市林口縣、棗莊市嶧城區(qū)、綏化市海倫市、長(zhǎng)春市寬城區(qū)
玉樹(shù)稱(chēng)多縣、昆明市西山區(qū)、開(kāi)封市蘭考縣、常德市漢壽縣、定西市安定區(qū)、廣西南寧市馬山縣、吉安市吉州區(qū)、大理大理市
溫州市鹿城區(qū)、鶴壁市?？h、朝陽(yáng)市龍城區(qū)、煙臺(tái)市萊山區(qū)、保山市隆陽(yáng)區(qū)、海北海晏縣、萍鄉(xiāng)市湘東區(qū)、曲靖市麒麟?yún)^(qū)、雅安市寶興縣
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宜昌市宜都市、商丘市夏邑縣、淮南市八公山區(qū)、咸陽(yáng)市涇陽(yáng)縣、黃岡市浠水縣、廣西百色市凌云縣、內(nèi)江市資中縣、澄邁縣瑞溪鎮(zhèn)、佳木斯市樺川縣、寧夏固原市涇源縣
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深鐵年內(nèi)四度“輸血”萬(wàn)科救急，累計(jì)金額近120億元|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
大股東深鐵再度出手支援萬(wàn)科。
5月14日晚間，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深鐵集團(tuán)”）擬向萬(wàn)科提供股東借款，借款金額為15.52億元，用于幫助萬(wàn)科償還在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行債券的本金與利息。
根據(jù)公告，該筆借款期限為36個(gè)月，且允許提前還款或展期，借款利率為年化2.34%，低于全國(guó)銀行間同業(yè)拆借的1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），還款方式為每半年還款0.5%，最后一期還97%。
值得關(guān)注的是，這也是今年以來(lái)深鐵集團(tuán)第4次公開(kāi)借款支援萬(wàn)科償債。
此前深鐵分別于2月10日、21日及4月29日向萬(wàn)科提供了28億元、42億元及33億借款用于償還債務(wù)，累計(jì)金額達(dá)到118.52億元，足以見(jiàn)得當(dāng)前深圳國(guó)資方面對(duì)萬(wàn)科的托底決心。
截至目前，深鐵集團(tuán)持有萬(wàn)科27.18%股權(quán)，為其第一大股東，也是萬(wàn)科在《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》下的關(guān)聯(lián)法人。
積極償債
從債務(wù)角度來(lái)看，2025年是萬(wàn)科的還債大年，當(dāng)前階段的資金壓力很大。
根據(jù)萬(wàn)科年報(bào)，2024年公司錄得凈虧損494.8億元，營(yíng)收同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值計(jì)提及非主業(yè)投資虧損。
截至2024年底，萬(wàn)科短期有息負(fù)債達(dá)1582.8億元，而貨幣資金僅881.6億元，現(xiàn)金短債比低至0.56，流動(dòng)性壓力顯著。并且，凈負(fù)債率達(dá)到80.6%，較去年初增長(zhǎng)25.9pct，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，較去年初增長(zhǎng)3pct。
不過(guò)，萬(wàn)科也在一直積極償債，尤其是大股東深鐵集團(tuán)，通過(guò)大宗交易、REITs認(rèn)購(gòu)、股東借款等多種方式力挺萬(wàn)科，在其幫助下，目前萬(wàn)科的公開(kāi)債務(wù)均已如期兌付。
境內(nèi)債方面，今年一季度，萬(wàn)科共完成了五筆公開(kāi)債的如期兌付，本金規(guī)模合計(jì)達(dá)到98.9億元。
其中包括1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22萬(wàn)科MTN001”、2月16日到期的“22萬(wàn)科MTN002”、2月25日到期的“22萬(wàn)科MTN003”、3月4日到期的“22萬(wàn)科01”和3月17日到期的“20萬(wàn)科02”。
5月15日，萬(wàn)科再發(fā)布公告稱(chēng)，“20萬(wàn)科04”將于5月19日付息，債權(quán)登記日為5月16日，利率為3.45%。Wind數(shù)據(jù)顯示，“20萬(wàn)科04”起息日為2020年5月19日，發(fā)行總額為15.0億元，債券期限為7.0年，最新債項(xiàng)評(píng)級(jí)為AAA。
境外債方面，萬(wàn)科在5月12日剛剛償還了一筆到期美元債，涉及本金余額4.23億美元，票面年利率3.15%。
不過(guò)，債務(wù)壓力仍未根本性解除。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬(wàn)科境內(nèi)債務(wù)共有388.51億，其中一年以?xún)?nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約278.57億元，占比達(dá)到71.8%，未來(lái)12個(gè)月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元。
深鐵的資金馳援雖為萬(wàn)科爭(zhēng)取了時(shí)間窗口，延緩了危機(jī)，但剩余債務(wù)仍需依賴(lài)自身的銷(xiāo)售回款及新增融資。
改善經(jīng)營(yíng)
根據(jù)一季度報(bào)數(shù)據(jù)，今年1-3月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入379.9億元，同比下降38.3%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入228.0億元，同比下降51.1%；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入122.7億元，同比增長(zhǎng)12.1%。
受開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響，歸屬于上市公司股東的凈虧損為62.5億元；整體毛利率為6.1%，同比下降 4.7%。
銷(xiāo)售方面，一季度實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積254萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額349.2億元，同比分別下降35.1%和39.8%，銷(xiāo)售回款率超過(guò)100%。
其中，萬(wàn)科多個(gè)旗下項(xiàng)目取得良好銷(xiāo)售表現(xiàn)，理想花地項(xiàng)目成為廣州主城區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)、銷(xiāo)售金額雙項(xiàng)第一，上海、杭州、天津等多地項(xiàng)目去化率超80%。
在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收縮的同時(shí)，萬(wàn)科的“第二曲線”開(kāi)始顯效。
報(bào)告期內(nèi)，租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目，即泊寓業(yè)務(wù)）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.84億元，同比增長(zhǎng)6%。一季度，泊寓新拓展房源5213間，新開(kāi)業(yè)4001間。
萬(wàn)科物業(yè)新拓存量項(xiàng)目年化收入增長(zhǎng)超50%，在業(yè)內(nèi)率先推出彈性定價(jià)體系服務(wù)模式；存量改造的深圳iN城市廣場(chǎng)于季報(bào)發(fā)布同日開(kāi)業(yè)，實(shí)現(xiàn)97%出租率；物流業(yè)務(wù)出租率行業(yè)領(lǐng)先，冷鏈營(yíng)收雙位數(shù)增長(zhǎng)。
不過(guò)，租賃住宅、物業(yè)、物流等業(yè)務(wù)的收入雖同比增長(zhǎng)，但規(guī)模仍難以對(duì)沖開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)下滑。
截至報(bào)告期末，萬(wàn)科持有的貨幣資金為755.0億元；有息負(fù)債合計(jì)3658.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率仍維持在73.5%。
期內(nèi)，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)共新增融資和再融資139億元，新增融資綜合成本3.39%，較2024年一季度下降21個(gè)基點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個(gè)項(xiàng)目；實(shí)現(xiàn)盤(pán)活回款24筆，合計(jì)40.9億。
進(jìn)入深鐵主導(dǎo)時(shí)代
一季度，在業(yè)績(jī)之外，更引發(fā)外界關(guān)注的是萬(wàn)科高層所發(fā)生的一系列變動(dòng)：深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰接替郁亮擔(dān)任董事會(huì)主席、原CEO祝九勝因身體原因離職、10名深圳國(guó)資體系人員加入萬(wàn)科核心管理層。
系列變化的背后是深圳國(guó)資方面對(duì)萬(wàn)科控制權(quán)的全面接管，而隨著深鐵系高管的入駐，萬(wàn)科的 “職業(yè)經(jīng)理人文化” 也在發(fā)生深刻變革。
以郁亮為代表的老管理層，曾以 “活下去” 的危機(jī)意識(shí)和市場(chǎng)化決策著稱(chēng)，但在深鐵入主后，這種風(fēng)格逐漸讓位于國(guó)資體系的穩(wěn)健邏輯。
并且，在深鐵主導(dǎo)時(shí)代，深鐵與萬(wàn)科的發(fā)展也更加融合化。
4月28日，深鐵置業(yè)萬(wàn)科旗下長(zhǎng)租公寓品牌泊寓，簽署了深鐵項(xiàng)目租賃運(yùn)營(yíng)合作框架協(xié)議，進(jìn)一步深化在住房租賃領(lǐng)域的融合發(fā)展。
根據(jù)協(xié)議，深鐵置業(yè)將發(fā)揮其豐富的項(xiàng)目資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，與萬(wàn)科泊寓在租賃領(lǐng)域的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，對(duì)適配長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的深鐵項(xiàng)目開(kāi)展合作運(yùn)營(yíng)。
深鐵置業(yè)是深鐵集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)站城開(kāi)發(fā)板塊的全資子公司，以“軌道+物業(yè)”聞名，目前總開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)1819萬(wàn)平方米，在建體量1104萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，此次合作是雙方融合發(fā)展的最新嘗試，既有助于深鐵資產(chǎn)的良性循環(huán)，也能推動(dòng)萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。
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