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湘潭市湘鄉(xiāng)市、景德鎮(zhèn)市昌江區(qū)、撫州市黎川縣、十堰市張灣區(qū)、平?jīng)鍪嗅轻紖^(qū)、廣西柳州市鹿寨縣
益陽市安化縣、湘潭市湘鄉(xiāng)市、恩施州建始縣、果洛瑪沁縣、阿壩藏族羌族自治州小金縣
佛山市順德區(qū)、濱州市陽信縣、南昌市安義縣、長治市沁源縣、平頂山市汝州市、臨夏康樂縣、武漢市武昌區(qū)、大慶市林甸縣
甘孜康定市、連云港市東?？h、亳州市譙城區(qū)、北京市平谷區(qū)、廣西崇左市扶綏縣、太原市杏花嶺區(qū)、金華市婺城區(qū)、成都市青白江區(qū)、西安市新城區(qū)、溫州市瑞安市
果洛瑪沁縣、楚雄南華縣、鐵嶺市鐵嶺縣、無錫市惠山區(qū)、文昌市會文鎮(zhèn)、眉山市丹棱縣
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湛江市霞山區(qū)、宜昌市枝江市、益陽市桃江縣、昆明市晉寧區(qū)、廣安市華鎣市
廣西梧州市長洲區(qū)、文昌市公坡鎮(zhèn)、黔南長順縣、茂名市化州市、肇慶市廣寧縣、汕頭市龍湖區(qū)、宣城市寧國市、衡陽市衡東縣、蘭州市西固區(qū)、五指山市通什
六安市裕安區(qū)、南京市浦口區(qū)、平?jīng)鍪腥A亭縣、泉州市惠安縣、眉山市丹棱縣、淮北市相山區(qū)、酒泉市瓜州縣
南通市如皋市、臨沂市平邑縣、岳陽市平江縣、遵義市余慶縣、商洛市商州區(qū)、濰坊市高密市、樂東黎族自治縣鶯歌海鎮(zhèn)、景德鎮(zhèn)市樂平市、重慶市銅梁區(qū)
開封市杞縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市海拉爾區(qū)、佳木斯市撫遠市、韶關(guān)市樂昌市、東方市三家鎮(zhèn)、阜新市清河門區(qū)、西寧市城東區(qū)、嘉興市平湖市、洛陽市伊川縣、龍巖市連城縣
西寧市湟源縣、延邊龍井市、牡丹江市愛民區(qū)、濟源市市轄區(qū)、九江市湖口縣、佛山市順德區(qū)、郴州市北湖區(qū)、南陽市唐河縣
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深鐵年內(nèi)四度“輸血”萬科救急，累計金額近120億元|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王妤涵
大股東深鐵再度出手支援萬科。
5月14日晚間，萬科發(fā)布公告稱，第一大股東深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深鐵集團”）擬向萬科提供股東借款，借款金額為15.52億元，用于幫助萬科償還在公開市場發(fā)行債券的本金與利息。
根據(jù)公告，該筆借款期限為36個月，且允許提前還款或展期，借款利率為年化2.34%，低于全國銀行間同業(yè)拆借的1年期貸款市場報價利率（LPR），還款方式為每半年還款0.5%，最后一期還97%。
值得關(guān)注的是，這也是今年以來深鐵集團第4次公開借款支援萬科償債。
此前深鐵分別于2月10日、21日及4月29日向萬科提供了28億元、42億元及33億借款用于償還債務(wù)，累計金額達到118.52億元，足以見得當(dāng)前深圳國資方面對萬科的托底決心。
截至目前，深鐵集團持有萬科27.18%股權(quán)，為其第一大股東，也是萬科在《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》下的關(guān)聯(lián)法人。
積極償債
從債務(wù)角度來看，2025年是萬科的還債大年，當(dāng)前階段的資金壓力很大。
根據(jù)萬科年報，2024年公司錄得凈虧損494.8億元，營收同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值計提及非主業(yè)投資虧損。
截至2024年底，萬科短期有息負債達1582.8億元，而貨幣資金僅881.6億元，現(xiàn)金短債比低至0.56，流動性壓力顯著。并且，凈負債率達到80.6%，較去年初增長25.9pct，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負債率為68.5%，較去年初增長3pct。
不過，萬科也在一直積極償債，尤其是大股東深鐵集團，通過大宗交易、REITs認(rèn)購、股東借款等多種方式力挺萬科，在其幫助下，目前萬科的公開債務(wù)均已如期兌付。
境內(nèi)債方面，今年一季度，萬科共完成了五筆公開債的如期兌付，本金規(guī)模合計達到98.9億元。
其中包括1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22萬科MTN001”、2月16日到期的“22萬科MTN002”、2月25日到期的“22萬科MTN003”、3月4日到期的“22萬科01”和3月17日到期的“20萬科02”。
5月15日，萬科再發(fā)布公告稱，“20萬科04”將于5月19日付息，債權(quán)登記日為5月16日，利率為3.45%。Wind數(shù)據(jù)顯示，“20萬科04”起息日為2020年5月19日，發(fā)行總額為15.0億元，債券期限為7.0年，最新債項評級為AAA。
境外債方面，萬科在5月12日剛剛償還了一筆到期美元債，涉及本金余額4.23億美元，票面年利率3.15%。
不過，債務(wù)壓力仍未根本性解除。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬科境內(nèi)債務(wù)共有388.51億，其中一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約278.57億元，占比達到71.8%，未來12個月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元。
深鐵的資金馳援雖為萬科爭取了時間窗口，延緩了危機，但剩余債務(wù)仍需依賴自身的銷售回款及新增融資。
改善經(jīng)營
根據(jù)一季度報數(shù)據(jù)，今年1-3月，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入379.9億元，同比下降38.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻營業(yè)收入228.0億元，同比下降51.1%；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻營業(yè)收入122.7億元，同比增長12.1%。
受開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響，歸屬于上市公司股東的凈虧損為62.5億元；整體毛利率為6.1%，同比下降 4.7%。
銷售方面，一季度實現(xiàn)合同銷售面積254萬平方米，合同銷售金額349.2億元，同比分別下降35.1%和39.8%，銷售回款率超過100%。
其中，萬科多個旗下項目取得良好銷售表現(xiàn)，理想花地項目成為廣州主城區(qū)銷售套數(shù)、銷售金額雙項第一，上海、杭州、天津等多地項目去化率超80%。
在開發(fā)業(yè)務(wù)收縮的同時，萬科的“第二曲線”開始顯效。
報告期內(nèi)，租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目，即泊寓業(yè)務(wù)）實現(xiàn)營業(yè)收入8.84億元，同比增長6%。一季度，泊寓新拓展房源5213間，新開業(yè)4001間。
萬科物業(yè)新拓存量項目年化收入增長超50%，在業(yè)內(nèi)率先推出彈性定價體系服務(wù)模式；存量改造的深圳iN城市廣場于季報發(fā)布同日開業(yè)，實現(xiàn)97%出租率；物流業(yè)務(wù)出租率行業(yè)領(lǐng)先，冷鏈營收雙位數(shù)增長。
不過，租賃住宅、物業(yè)、物流等業(yè)務(wù)的收入雖同比增長，但規(guī)模仍難以對沖開發(fā)業(yè)務(wù)下滑。
截至報告期末，萬科持有的貨幣資金為755.0億元；有息負債合計3658.7億元，資產(chǎn)負債率仍維持在73.5%。
期內(nèi)，萬科合并報表范圍內(nèi)共新增融資和再融資139億元，新增融資綜合成本3.39%，較2024年一季度下降21個基點；實現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個項目；實現(xiàn)盤活回款24筆，合計40.9億。
進入深鐵主導(dǎo)時代
一季度，在業(yè)績之外，更引發(fā)外界關(guān)注的是萬科高層所發(fā)生的一系列變動：深鐵集團董事長辛杰接替郁亮擔(dān)任董事會主席、原CEO祝九勝因身體原因離職、10名深圳國資體系人員加入萬科核心管理層。
系列變化的背后是深圳國資方面對萬科控制權(quán)的全面接管，而隨著深鐵系高管的入駐，萬科的 “職業(yè)經(jīng)理人文化” 也在發(fā)生深刻變革。
以郁亮為代表的老管理層，曾以 “活下去” 的危機意識和市場化決策著稱，但在深鐵入主后，這種風(fēng)格逐漸讓位于國資體系的穩(wěn)健邏輯。
并且，在深鐵主導(dǎo)時代，深鐵與萬科的發(fā)展也更加融合化。
4月28日，深鐵置業(yè)萬科旗下長租公寓品牌泊寓，簽署了深鐵項目租賃運營合作框架協(xié)議，進一步深化在住房租賃領(lǐng)域的融合發(fā)展。
根據(jù)協(xié)議，深鐵置業(yè)將發(fā)揮其豐富的項目資產(chǎn)優(yōu)勢，與萬科泊寓在租賃領(lǐng)域的品牌影響力和運營優(yōu)勢相結(jié)合，對適配長租公寓業(yè)務(wù)的深鐵項目開展合作運營。
深鐵置業(yè)是深鐵集團旗下負責(zé)站城開發(fā)板塊的全資子公司，以“軌道+物業(yè)”聞名，目前總開發(fā)規(guī)模達1819萬平方米，在建體量1104萬平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，此次合作是雙方融合發(fā)展的最新嘗試，既有助于深鐵資產(chǎn)的良性循環(huán)，也能推動萬科長租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。
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