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內(nèi)江市威遠縣、運城市夏縣、紹興市新昌縣、曲靖市羅平縣、洛陽市洛龍區(qū)
西寧市湟源縣、江門市新會區(qū)、天津市東麗區(qū)、湘潭市湘潭縣、吉林市樺甸市、中山市小欖鎮(zhèn)、贛州市南康區(qū)、宿遷市宿城區(qū)
七臺河市茄子河區(qū)、臨沂市蒙陰縣、雅安市雨城區(qū)、株洲市淥口區(qū)、邵陽市雙清區(qū)、隴南市康縣
黃石市下陸區(qū)、牡丹江市綏芬河市、寧德市霞浦縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市陳巴爾虎旗、陽泉市郊區(qū)、延邊龍井市、隨州市隨縣、焦作市解放區(qū)
內(nèi)蒙古通遼市奈曼旗、東莞市長安鎮(zhèn)、資陽市樂至縣、永州市冷水灘區(qū)、金華市義烏市、儋州市新州鎮(zhèn)、榆林市榆陽區(qū)
濮陽市臺前縣、中山市南朗鎮(zhèn)、廣西桂林市疊彩區(qū)、景德鎮(zhèn)市浮梁縣、荊門市掇刀區(qū)、松原市乾安縣、紅河彌勒市
三明市建寧縣、汕尾市城區(qū)、舟山市嵊泗縣、佳木斯市向陽區(qū)、徐州市沛縣、重慶市巴南區(qū)、東方市板橋鎮(zhèn)
定西市漳縣、金昌市金川區(qū)、天津市靜海區(qū)、荊州市洪湖市、涼山會東縣、遼陽市遼陽縣、紹興市新昌縣、鄭州市惠濟區(qū)、宜昌市五峰土家族自治縣
大連市瓦房店市、咸陽市淳化縣、廣西來賓市武宣縣、聊城市莘縣、駐馬店市遂平縣、天津市河東區(qū)、菏澤市牡丹區(qū)、長治市襄垣縣
萬寧市山根鎮(zhèn)、吉林市龍?zhí)秴^(qū)、黔東南劍河縣、臨夏和政縣、廣西玉林市玉州區(qū)、撫順市清原滿族自治縣
撫州市崇仁縣、臨汾市霍州市、贛州市寧都縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市四子王旗、延安市志丹縣、晉中市和順縣、濮陽市臺前縣、內(nèi)蒙古通遼市庫倫旗、江門市開平市
重慶市渝中區(qū)、金華市浦江縣、攀枝花市西區(qū)、延安市志丹縣、岳陽市岳陽樓區(qū)、中山市東區(qū)街道、撫州市南城縣
海西蒙古族德令哈市、天津市和平區(qū)、內(nèi)江市隆昌市、臨沂市莒南縣、安康市嵐皋縣
贛州市石城縣、遼陽市文圣區(qū)、泰安市東平縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市東勝區(qū)、合肥市肥西縣、阿壩藏族羌族自治州小金縣、佛山市順德區(qū)、天水市麥積區(qū)、咸陽市渭城區(qū)
重慶市涪陵區(qū)、漢中市洋縣、南陽市西峽縣、蘭州市安寧區(qū)、湛江市徐聞縣、安陽市龍安區(qū)、甘南瑪曲縣、鎮(zhèn)江市丹陽市
湛江市霞山區(qū)、馬鞍山市含山縣、運城市河津市、南平市光澤縣、澄邁縣中興鎮(zhèn)
廣西貴港市覃塘區(qū)、武漢市新洲區(qū)、黃石市大冶市、直轄縣天門市、昭通市鹽津縣、廣西南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)、定西市安定區(qū)、南陽市鎮(zhèn)平縣
內(nèi)蒙古鄂爾多斯市伊金霍洛旗、成都市新津區(qū)、黔東南三穗縣、焦作市沁陽市、伊春市南岔縣、南通市如皋市
哈爾濱市通河縣、隴南市禮縣、中山市港口鎮(zhèn)、荊州市沙市區(qū)、常德市臨澧縣
吉安市安?？h、商洛市洛南縣、濮陽市濮陽縣、臨夏臨夏市、景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)、邵陽市洞口縣
洛陽市欒川縣、昆明市富民縣、瓊海市潭門鎮(zhèn)、新鄉(xiāng)市牧野區(qū)、東方市大田鎮(zhèn)
廣西河池市巴馬瑤族自治縣、阿壩藏族羌族自治州茂縣、德州市寧津縣、長治市沁縣、昌江黎族自治縣烏烈鎮(zhèn)、運城市萬榮縣、文昌市東閣鎮(zhèn)、濟南市槐蔭區(qū)、恩施州鶴峰縣、蕪湖市灣沚區(qū)
寧夏銀川市永寧縣、營口市蓋州市、南昌市安義縣、南通市海門區(qū)、孝感市云夢縣、廣西桂林市恭城瑤族自治縣、佳木斯市撫遠市、武漢市漢南區(qū)
滁州市天長市、十堰市房縣、臨沂市沂水縣、泰州市靖江市、平?jīng)鍪徐`臺縣、平?jīng)鍪袥艽h、四平市公主嶺市、郴州市汝城縣、蕪湖市鏡湖區(qū)、永州市零陵區(qū)
揭陽市普寧市、東營市廣饒縣、信陽市平橋區(qū)、廣西南寧市上林縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市清水河縣、鞍山市千山區(qū)、安慶市宜秀區(qū)、文昌市潭牛鎮(zhèn)、日照市五蓮縣、延邊安圖縣
亳州市蒙城縣、文山富寧縣、上饒市德興市、榆林市神木市、東營市墾利區(qū)、三亞市天涯區(qū)、臨高縣東英鎮(zhèn)、東莞市厚街鎮(zhèn)、黔南福泉市、東莞市橫瀝鎮(zhèn)
楚雄姚安縣、天津市武清區(qū)、廣州市越秀區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟正藍旗、安康市寧陜縣、廣西北海市銀海區(qū)、昭通市魯?shù)榭h、杭州市余杭區(qū)
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鶴壁市淇縣、咸陽市長武縣、廣西柳州市柳南區(qū)、瓊海市石壁鎮(zhèn)、漢中市西鄉(xiāng)縣、屯昌縣新興鎮(zhèn)、平頂山市郟縣
屯昌縣楓木鎮(zhèn)、岳陽市云溪區(qū)、牡丹江市林口縣、天津市薊州區(qū)、江門市臺山市、寧夏中衛(wèi)市中寧縣
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深圳市寶安區(qū)、廣西百色市樂業(yè)縣、濟寧市梁山縣、泰安市岱岳區(qū)、宜昌市秭歸縣、定安縣龍河鎮(zhèn)、溫州市洞頭區(qū)、儋州市南豐鎮(zhèn)
大理洱源縣、青島市城陽區(qū)、杭州市西湖區(qū)、涼山美姑縣、臨高縣臨城鎮(zhèn)、郴州市安仁縣、重慶市涪陵區(qū)、廣西南寧市賓陽縣、酒泉市肅州區(qū)
龍巖市漳平市、安康市紫陽縣、定安縣龍湖鎮(zhèn)、咸陽市禮泉縣、綿陽市平武縣、泉州市晉江市、淄博市周村區(qū)、延安市安塞區(qū)、漢中市鎮(zhèn)巴縣、大連市瓦房店市
寧夏銀川市西夏區(qū)、南平市政和縣、福州市鼓樓區(qū)、大理劍川縣、合肥市廬陽區(qū)
汕尾市陸豐市、成都市大邑縣、營口市老邊區(qū)、萍鄉(xiāng)市上栗縣、臺州市天臺縣
本溪市本溪滿族自治縣、通化市輝南縣、成都市蒲江縣、酒泉市玉門市、臨汾市堯都區(qū)、三亞市吉陽區(qū)
新鄉(xiāng)市衛(wèi)輝市、黃岡市團風縣、貴陽市息烽縣、銅仁市碧江區(qū)、運城市臨猗縣、宜昌市遠安縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市豐鎮(zhèn)市、廣西百色市右江區(qū)
大理祥云縣、昌江黎族自治縣烏烈鎮(zhèn)、蚌埠市蚌山區(qū)、朝陽市凌源市、溫州市甌海區(qū)、吉安市吉州區(qū)、岳陽市君山區(qū)、肇慶市封開縣
重慶市石柱土家族自治縣、寧波市鎮(zhèn)海區(qū)、涼山雷波縣、寶雞市鳳翔區(qū)、涼山昭覺縣
常州市天寧區(qū)、濰坊市濰城區(qū)、昆明市嵩明縣、曲靖市馬龍區(qū)、大理永平縣、重慶市酉陽縣
晉中市昔陽縣、中山市南頭鎮(zhèn)、延安市寶塔區(qū)、臨汾市永和縣、直轄縣神農(nóng)架林區(qū)、西安市藍田縣、德陽市羅江區(qū)、阿壩藏族羌族自治州小金縣
湘西州鳳凰縣、寧波市余姚市、成都市崇州市、直轄縣天門市、松原市乾安縣、上饒市弋陽縣
清遠市清城區(qū)、通化市東昌區(qū)、北京市懷柔區(qū)、廣西梧州市長洲區(qū)、臨沂市蒙陰縣、樂山市夾江縣、黃石市西塞山區(qū)、長沙市雨花區(qū)、揭陽市榕城區(qū)、荊州市荊州區(qū)
黃山市休寧縣、咸寧市崇陽縣、文昌市蓬萊鎮(zhèn)、北京市延慶區(qū)、南平市光澤縣、鶴壁市山城區(qū)、遵義市綏陽縣、溫州市永嘉縣、寧夏銀川市西夏區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市克什克騰旗
晉中市靈石縣、南通市通州區(qū)、宜昌市點軍區(qū)、四平市梨樹縣、濰坊市奎文區(qū)、北京市門頭溝區(qū)、哈爾濱市通河縣、白沙黎族自治縣南開鄉(xiāng)、恩施州鶴峰縣
南平市邵武市、淄博市臨淄區(qū)、駐馬店市正陽縣、內(nèi)蒙古阿拉善盟阿拉善左旗、保山市龍陵縣
襄陽市谷城縣、日照市莒縣、五指山市毛陽、運城市稷山縣、平頂山市舞鋼市、聊城市冠縣
丹東市振興區(qū)、大興安嶺地區(qū)塔河縣、通化市通化縣、宿遷市泗洪縣、瓊海市陽江鎮(zhèn)、濱州市沾化區(qū)、運城市新絳縣、遼陽市燈塔市、開封市龍亭區(qū)
廣西梧州市萬秀區(qū)、普洱市景東彝族自治縣、寧德市周寧縣、瀘州市江陽區(qū)、眉山市青神縣、北京市通州區(qū)、臨沂市郯城縣、永州市雙牌縣、張掖市臨澤縣
陵水黎族自治縣三才鎮(zhèn)、汕頭市金平區(qū)、鶴崗市興安區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市昆都侖區(qū)、廣西玉林市玉州區(qū)
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宿州市泗縣、貴陽市觀山湖區(qū)、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市磴口縣、廣西貴港市桂平市、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市東勝區(qū)、儋州市大成鎮(zhèn)、聊城市莘縣
客流創(chuàng)紀錄但經(jīng)營虧損，深圳地鐵的TOD模式走到十字路口|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王妤涵
剛剛過去的五一假期，深圳迎來一波出游熱，位居國內(nèi)熱門旅游目的地TOP10榜單，市內(nèi)各大旅游景區(qū)人潮涌涌。
深圳市文化廣電旅游體育局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月1日-5日期間全市共接待游客696.36萬人次，同比增長36.3%；實現(xiàn)旅游收入54.32億元，同比增長40.8%。
旅游熱也反應(yīng)到軌道交通領(lǐng)域。據(jù)深圳地鐵統(tǒng)計，5月1日-5日，深圳軌道交通共接待旅客超4519.84萬人次，日均客流903.97萬人次，較去年同期增長26.1%，創(chuàng)歷年五一客流量新高，多項指標刷新歷史峰值。
深圳軌道交通2024年的客流表現(xiàn)也創(chuàng)下歷史新高：全年客運量突破30億人次，單日總客運量首次突破1100萬大關(guān)，客流強度持續(xù)穩(wěn)居全國首位。
然而，深圳城市軌道交通亮眼的客流增長數(shù)據(jù)背后，深圳市地鐵集團（以下簡稱“深鐵集團”）也面臨著虧損壓力。2024年全年實現(xiàn)營收211.89億元，同比下降15.74%；合并報表范圍內(nèi)發(fā)生虧損334.6億元。
這一反差，也折射出深鐵集團在“軌道+物業(yè)”模式深化期遭遇的行業(yè)性挑戰(zhàn)。
營運數(shù)字顯著增長
整體來看，深鐵集團去年在客運量和運營里程上的表現(xiàn)較為亮眼。這一成績的取得，是深圳城市人口流動加速與運營效率提升的共同作用。
深圳地鐵的客流強度和線網(wǎng)密度均位列全國第一，這意味著每公里軌道承載的客流量遠超其他城市，單位資源利用效率達到極致。
2024年，深圳地鐵新增了3號線四期、7號線二期、11號線二期、12號線二期、13號線南段等5條新線（段），新增里程約28公里，運營總里程達595.1公里，共18條線路，線網(wǎng)密度穩(wěn)居全國第一。
且城市“1公里地鐵率”已高達97%，便捷高效的軌道交通“1小時生活圈”已初步成型。
除了新線路的開通，深圳地鐵在既有線路的運營效率上也有顯著提升。
2024年，深圳地鐵線網(wǎng)客運強度達1.49萬人次/公里日，連續(xù)16個月穩(wěn)居全國首位。高峰時段，3條線路跑進2分鐘間隔，這一運營效率在全球地鐵系統(tǒng)中也處于領(lǐng)先水平。
在營收方面，盡管全年營收同比下降15.74%，但軌道交通運營及資源經(jīng)營業(yè)務(wù)作為深鐵集團營收的主要來源仍保持了強勁增長。
2024年，該業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入129.7億元，同比增長26.69%，占收入比重的61.23%。這主要得益于客流量的大幅增長以及非票務(wù)收入的提升。例如，地鐵商圈的熱度不斷攀升，帶動了商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入的增長。
房地產(chǎn)下行周期困局
盡管客運量和運營效率表現(xiàn)優(yōu)異，深鐵集團2024年合并報表范圍內(nèi)仍虧損334.6億元，主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)下行對其“軌道+物業(yè)”模式（即以公共交通為導向的綜合物業(yè)開發(fā)，TOD模式）的沖擊。?
深鐵集團自2004年開始探索“軌道+物業(yè)”模式，通過地鐵站點周邊物業(yè)開發(fā)，以土地增值收益反哺軌道交通建設(shè)運營。
在過去房地產(chǎn)市場繁榮時期，該模式為地鐵建設(shè)提供了重要資金支持，推動了深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)的快速擴張。?
但2024年房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷，嚴重影響這一模式的成效。根據(jù)深圳市住建局數(shù)據(jù)，2024年深圳新建商品住宅成交量約3.5萬套，較2021年高峰期近乎腰斬，市場整體呈現(xiàn)“價穩(wěn)量跌”態(tài)勢。
深鐵集團的站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)也受此影響，2024年實現(xiàn)收入79.17億元，同比下滑46.23%，占收入比重的37.36%。
對于該業(yè)務(wù)收入下滑，深鐵集團在年報中解釋稱“主要系房地產(chǎn)周期性結(jié)轉(zhuǎn)影響所致”。
房地產(chǎn)市場的下行也導致深鐵集團的存貨增加。截至2024年年末，存貨為1035億元，占資產(chǎn)總額的比例為13.86%，同比上升12.26%。大量的存貨積壓不僅占用了企業(yè)的資金，還面臨著市場價格波動帶來的減值風險。?
除了站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)的下滑，深鐵集團對萬科的投資虧損也是導致虧損的重要原因。
作為萬科的第一大股東，深鐵集團在2024年因萬科業(yè)績虧損，對其長期股權(quán)投資確認投資虧損，并計提投資減值損失。
這一虧損在合并報表中體現(xiàn)為334.6億元的巨額虧損，超過了過去五年凈利潤的總額。
萬科2024年財報顯示，其全年營收下降約26%，凈利潤更是大幅下滑，這直接拖累了深鐵集團的整體業(yè)績。
更深層次的問題在于行業(yè)性挑戰(zhàn)。
地鐵建設(shè)與地產(chǎn)開發(fā)的“時間差”在周期波動中被放大，軌道交通需超前規(guī)劃，而地產(chǎn)收益依賴后期兌現(xiàn)。當房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，前期投入與后期收益的錯配直接導致財務(wù)報表“失血”。
這一矛盾也體現(xiàn)在深鐵集團的債務(wù)表現(xiàn)中。截止2024年末，深鐵集團的總資產(chǎn)為7462.81億元，資產(chǎn)負債率為59.60%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.03，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為7.20，存貨周轉(zhuǎn)率為0.22。
按照2024年EBITDA規(guī)模，公司年度可產(chǎn)生現(xiàn)金流能力為-230.67億元。截至目前，公司獲得的總授信額度為6264.68億元，已使用額度為1475.14億元。流動比率和速動比率分別為1.26和0.36，顯示出公司在短期償債方面存在一定壓力。?
盈利仍為地鐵公司的共性難題
深圳地鐵的困境并非孤例，在全球范圍內(nèi)，僅中國香港地鐵等極少數(shù)企業(yè)能實現(xiàn)盈利，其核心依賴的是“軌道+物業(yè)”模式中地產(chǎn)開發(fā)的超額收益。
但這一模式的成功需要高度集約的土地政策和市場紅利支撐，在當下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期已難以復制。
從行業(yè)規(guī)律看，地鐵的準公共產(chǎn)品屬性決定了其盈利困境。
地鐵作為公共服務(wù)設(shè)施，其定價受到政策限制，而作為重資產(chǎn)項目，其成本回收周期長達數(shù)十年。
以深圳地鐵為例，其票價實行“里程分段計價”，最高票價為14元，平均票價為4.3元。若按照2024年深圳軌道交通全年客運量30億人次計算，票務(wù)收入也只有約129億元，仍然難以覆蓋電費、人力、折舊等剛性運營成本。
若只靠票務(wù)收入，需將票價提高至16元/人次才能盈虧平衡，這顯然與地鐵的公共服務(wù)屬性相悖。
而破解這一困局需要多元路徑探索。短期來看，深圳地鐵正在嘗試的通過數(shù)字化服務(wù)（如多語種智能終端、行李寄存柜）可以提升非票務(wù)收入；中長期來看，則需回歸“軌道+物業(yè)”模式的優(yōu)化，比如將開發(fā)重心從住宅轉(zhuǎn)向持有型商業(yè)物業(yè)，重點開發(fā)長周期收益的寫字樓、商場，減少住宅依賴等等。
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