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鶴崗市工農(nóng)區(qū)、達(dá)州市萬源市、咸寧市通山縣、亳州市渦陽縣、廈門市翔安區(qū)、煙臺市萊州市、西寧市城東區(qū)、吉林市蛟河市、連云港市東?？h
上饒市廣信區(qū)、宜春市樟樹市、茂名市電白區(qū)、泉州市德化縣、定安縣龍河鎮(zhèn)
黃岡市英山縣、臨高縣加來鎮(zhèn)、襄陽市宜城市、南京市玄武區(qū)、濱州市濱城區(qū)、銅陵市義安區(qū)、重慶市大足區(qū)、清遠(yuǎn)市陽山縣、廣安市前鋒區(qū)、大理洱源縣
昆明市嵩明縣、廣西南寧市隆安縣、文山丘北縣、信陽市淮濱縣、寶雞市隴縣、太原市婁煩縣
松原市乾安縣、文山富寧縣、天津市南開區(qū)、哈爾濱市通河縣、周口市沈丘縣、酒泉市肅北蒙古族自治縣、大同市天鎮(zhèn)縣、鶴壁市淇縣、瀘州市古藺縣、臨沂市費縣
東方市板橋鎮(zhèn)、濮陽市臺前縣、宣城市旌德縣、哈爾濱市雙城區(qū)、臨夏臨夏市、內(nèi)蒙古興安盟阿爾山市、黔西南貞豐縣
開封市蘭考縣、開封市鼓樓區(qū)、白銀市平川區(qū)、揭陽市惠來縣、臨沂市羅莊區(qū)、渭南市富平縣
甘孜道孚縣、贛州市瑞金市、上海市楊浦區(qū)、麗水市松陽縣、天津市東麗區(qū)、中山市橫欄鎮(zhèn)、吉安市永豐縣、平頂山市郟縣、內(nèi)蒙古興安盟科爾沁右翼中旗
安陽市內(nèi)黃縣、雅安市寶興縣、贛州市寧都縣、商洛市柞水縣、呂梁市方山縣、三沙市南沙區(qū)、吉林市昌邑區(qū)、錦州市太和區(qū)、重慶市巫溪縣
酒泉市玉門市、東莞市寮步鎮(zhèn)、葫蘆島市南票區(qū)、長沙市天心區(qū)、廣西柳州市魚峰區(qū)、黃岡市英山縣、綏化市海倫市、東莞市石碣鎮(zhèn)、本溪市明山區(qū)
懷化市芷江侗族自治縣、澄邁縣文儒鎮(zhèn)、廣元市朝天區(qū)、安慶市岳西縣、新鄉(xiāng)市鳳泉區(qū)
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內(nèi)蒙古烏蘭察布市集寧區(qū)、阿壩藏族羌族自治州茂縣、阜陽市太和縣、吉安市廬陵新區(qū)、許昌市襄城縣、新鄉(xiāng)市封丘縣
阜陽市潁州區(qū)、廣西貴港市覃塘區(qū)、焦作市修武縣、臨汾市侯馬市、平?jīng)鍪星f浪縣、定西市安定區(qū)、瓊海市中原鎮(zhèn)、日照市嵐山區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市賽罕區(qū)
直轄縣潛江市、昆明市東川區(qū)、榆林市橫山區(qū)、襄陽市宜城市、蕪湖市鳩江區(qū)、永州市東安縣、寶雞市渭濱區(qū)
周口市沈丘縣、定安縣雷鳴鎮(zhèn)、玉樹稱多縣、定安縣黃竹鎮(zhèn)、安陽市文峰區(qū)、蕪湖市灣沚區(qū)
白銀市平川區(qū)、紹興市新昌縣、廣西南寧市賓陽縣、鶴崗市東山區(qū)、肇慶市廣寧縣、南平市武夷山市、盤錦市盤山縣、三明市寧化縣
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常州市新北區(qū)、蕪湖市鳩江區(qū)、鹽城市射陽縣、長治市平順縣、成都市青白江區(qū)、大連市西崗區(qū)、茂名市電白區(qū)
松原市扶余市、呂梁市離石區(qū)、寶雞市鳳翔區(qū)、萍鄉(xiāng)市蓮花縣、文昌市文教鎮(zhèn)、朔州市山陰縣、東營市河口區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟蘇尼特右旗、錦州市凌河區(qū)
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深鐵年內(nèi)四度“輸血”萬科救急，累計金額近120億元|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王妤涵
大股東深鐵再度出手支援萬科。
5月14日晚間，萬科發(fā)布公告稱，第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡稱“深鐵集團(tuán)”）擬向萬科提供股東借款，借款金額為15.52億元，用于幫助萬科償還在公開市場發(fā)行債券的本金與利息。
根據(jù)公告，該筆借款期限為36個月，且允許提前還款或展期，借款利率為年化2.34%，低于全國銀行間同業(yè)拆借的1年期貸款市場報價利率（LPR），還款方式為每半年還款0.5%，最后一期還97%。
值得關(guān)注的是，這也是今年以來深鐵集團(tuán)第4次公開借款支援萬科償債。
此前深鐵分別于2月10日、21日及4月29日向萬科提供了28億元、42億元及33億借款用于償還債務(wù)，累計金額達(dá)到118.52億元，足以見得當(dāng)前深圳國資方面對萬科的托底決心。
截至目前，深鐵集團(tuán)持有萬科27.18%股權(quán)，為其第一大股東，也是萬科在《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》下的關(guān)聯(lián)法人。
積極償債
從債務(wù)角度來看，2025年是萬科的還債大年，當(dāng)前階段的資金壓力很大。
根據(jù)萬科年報，2024年公司錄得凈虧損494.8億元，營收同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值計提及非主業(yè)投資虧損。
截至2024年底，萬科短期有息負(fù)債達(dá)1582.8億元，而貨幣資金僅881.6億元，現(xiàn)金短債比低至0.56，流動性壓力顯著。并且，凈負(fù)債率達(dá)到80.6%，較去年初增長25.9pct，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，較去年初增長3pct。
不過，萬科也在一直積極償債，尤其是大股東深鐵集團(tuán)，通過大宗交易、REITs認(rèn)購、股東借款等多種方式力挺萬科，在其幫助下，目前萬科的公開債務(wù)均已如期兌付。
境內(nèi)債方面，今年一季度，萬科共完成了五筆公開債的如期兌付，本金規(guī)模合計達(dá)到98.9億元。
其中包括1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22萬科MTN001”、2月16日到期的“22萬科MTN002”、2月25日到期的“22萬科MTN003”、3月4日到期的“22萬科01”和3月17日到期的“20萬科02”。
5月15日，萬科再發(fā)布公告稱，“20萬科04”將于5月19日付息，債權(quán)登記日為5月16日，利率為3.45%。Wind數(shù)據(jù)顯示，“20萬科04”起息日為2020年5月19日，發(fā)行總額為15.0億元，債券期限為7.0年，最新債項評級為AAA。
境外債方面，萬科在5月12日剛剛償還了一筆到期美元債，涉及本金余額4.23億美元，票面年利率3.15%。
不過，債務(wù)壓力仍未根本性解除。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬科境內(nèi)債務(wù)共有388.51億，其中一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約278.57億元，占比達(dá)到71.8%，未來12個月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元。
深鐵的資金馳援雖為萬科爭取了時間窗口，延緩了危機，但剩余債務(wù)仍需依賴自身的銷售回款及新增融資。
改善經(jīng)營
根據(jù)一季度報數(shù)據(jù)，今年1-3月，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入379.9億元，同比下降38.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營業(yè)收入228.0億元，同比下降51.1%；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營業(yè)收入122.7億元，同比增長12.1%。
受開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響，歸屬于上市公司股東的凈虧損為62.5億元；整體毛利率為6.1%，同比下降 4.7%。
銷售方面，一季度實現(xiàn)合同銷售面積254萬平方米，合同銷售金額349.2億元，同比分別下降35.1%和39.8%，銷售回款率超過100%。
其中，萬科多個旗下項目取得良好銷售表現(xiàn)，理想花地項目成為廣州主城區(qū)銷售套數(shù)、銷售金額雙項第一，上海、杭州、天津等多地項目去化率超80%。
在開發(fā)業(yè)務(wù)收縮的同時，萬科的“第二曲線”開始顯效。
報告期內(nèi)，租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目，即泊寓業(yè)務(wù)）實現(xiàn)營業(yè)收入8.84億元，同比增長6%。一季度，泊寓新拓展房源5213間，新開業(yè)4001間。
萬科物業(yè)新拓存量項目年化收入增長超50%，在業(yè)內(nèi)率先推出彈性定價體系服務(wù)模式；存量改造的深圳iN城市廣場于季報發(fā)布同日開業(yè)，實現(xiàn)97%出租率；物流業(yè)務(wù)出租率行業(yè)領(lǐng)先，冷鏈營收雙位數(shù)增長。
不過，租賃住宅、物業(yè)、物流等業(yè)務(wù)的收入雖同比增長，但規(guī)模仍難以對沖開發(fā)業(yè)務(wù)下滑。
截至報告期末，萬科持有的貨幣資金為755.0億元；有息負(fù)債合計3658.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率仍維持在73.5%。
期內(nèi)，萬科合并報表范圍內(nèi)共新增融資和再融資139億元，新增融資綜合成本3.39%，較2024年一季度下降21個基點；實現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個項目；實現(xiàn)盤活回款24筆，合計40.9億。
進(jìn)入深鐵主導(dǎo)時代
一季度，在業(yè)績之外，更引發(fā)外界關(guān)注的是萬科高層所發(fā)生的一系列變動：深鐵集團(tuán)董事長辛杰接替郁亮擔(dān)任董事會主席、原CEO祝九勝因身體原因離職、10名深圳國資體系人員加入萬科核心管理層。
系列變化的背后是深圳國資方面對萬科控制權(quán)的全面接管，而隨著深鐵系高管的入駐，萬科的 “職業(yè)經(jīng)理人文化” 也在發(fā)生深刻變革。
以郁亮為代表的老管理層，曾以 “活下去” 的危機意識和市場化決策著稱，但在深鐵入主后，這種風(fēng)格逐漸讓位于國資體系的穩(wěn)健邏輯。
并且，在深鐵主導(dǎo)時代，深鐵與萬科的發(fā)展也更加融合化。
4月28日，深鐵置業(yè)萬科旗下長租公寓品牌泊寓，簽署了深鐵項目租賃運營合作框架協(xié)議，進(jìn)一步深化在住房租賃領(lǐng)域的融合發(fā)展。
根據(jù)協(xié)議，深鐵置業(yè)將發(fā)揮其豐富的項目資產(chǎn)優(yōu)勢，與萬科泊寓在租賃領(lǐng)域的品牌影響力和運營優(yōu)勢相結(jié)合，對適配長租公寓業(yè)務(wù)的深鐵項目開展合作運營。
深鐵置業(yè)是深鐵集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)站城開發(fā)板塊的全資子公司，以“軌道+物業(yè)”聞名，目前總開發(fā)規(guī)模達(dá)1819萬平方米，在建體量1104萬平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，此次合作是雙方融合發(fā)展的最新嘗試，既有助于深鐵資產(chǎn)的良性循環(huán)，也能推動萬科長租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。
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