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三明市永安市、貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)、長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)、廣西桂林市永福縣、信陽(yáng)市平橋區(qū)、海西蒙古族烏蘭縣、洛陽(yáng)市瀍河回族區(qū)、慶陽(yáng)市正寧縣、撫州市南城縣、保山市施甸縣
麗水市景寧畬族自治縣、海南共和縣、酒泉市肅北蒙古族自治縣、阜陽(yáng)市潁州區(qū)、遵義市正安縣
屯昌縣南呂鎮(zhèn)、黃石市陽(yáng)新縣、南陽(yáng)市桐柏縣、保山市騰沖市、溫州市鹿城區(qū)、濰坊市昌邑市、景德鎮(zhèn)市樂平市、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市烏審旗
楚雄楚雄市、廣西柳州市鹿寨縣、東莞市道滘鎮(zhèn)、金華市磐安縣、景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)、上饒市余干縣、晉城市陽(yáng)城縣、昌江黎族自治縣石碌鎮(zhèn)、中山市港口鎮(zhèn)
蕪湖市鏡湖區(qū)、天津市寶坻區(qū)、普洱市江城哈尼族彝族自治縣、廈門市同安區(qū)、牡丹江市綏芬河市、吉安市井岡山市
營(yíng)口市蓋州市、遵義市匯川區(qū)、連云港市東?？h、內(nèi)蒙古赤峰市紅山區(qū)、中山市西區(qū)街道、玉溪市易門縣
宿州市碭山縣、七臺(tái)河市新興區(qū)、齊齊哈爾市拜泉縣、陵水黎族自治縣椰林鎮(zhèn)、五指山市南圣、大連市莊河市、周口市鹿邑縣
杭州市臨安區(qū)、萍鄉(xiāng)市安源區(qū)、沈陽(yáng)市遼中區(qū)、中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、常德市桃源縣
臨沂市蘭山區(qū)、大同市云岡區(qū)、巴中市南江縣、泰安市新泰市、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟錫林浩特市、鐵嶺市調(diào)兵山市
云浮市云城區(qū)、江門市鶴山市、平頂山市湛河區(qū)、佳木斯市郊區(qū)、大同市左云縣、廣西柳州市融水苗族自治縣、成都市武侯區(qū)、衢州市衢江區(qū)、六盤水市盤州市、臨汾市鄉(xiāng)寧縣
東莞市清溪鎮(zhèn)、焦作市馬村區(qū)、貴陽(yáng)市花溪區(qū)、儋州市和慶鎮(zhèn)、甘孜瀘定縣、臨高縣和舍鎮(zhèn)、慶陽(yáng)市西峰區(qū)、南充市高坪區(qū)、黔東南鎮(zhèn)遠(yuǎn)縣、梅州市梅縣區(qū)
東莞市樟木頭鎮(zhèn)、北京市通州區(qū)、麗江市古城區(qū)、惠州市博羅縣、蚌埠市五河縣
沈陽(yáng)市大東區(qū)、宜賓市珙縣、安康市鎮(zhèn)坪縣、內(nèi)蒙古興安盟烏蘭浩特市、莆田市荔城區(qū)
哈爾濱市松北區(qū)、東方市三家鎮(zhèn)、滁州市天長(zhǎng)市、貴陽(yáng)市清鎮(zhèn)市、南平市松溪縣、咸陽(yáng)市旬邑縣、甘孜白玉縣、保亭黎族苗族自治縣保城鎮(zhèn)、運(yùn)城市新絳縣
臨高縣南寶鎮(zhèn)、濱州市惠民縣、濰坊市高密市、楚雄永仁縣、宣城市郎溪縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市玉泉區(qū)、白沙黎族自治縣金波鄉(xiāng)、常德市安鄉(xiāng)縣、湘西州瀘溪縣
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武漢市洪山區(qū)、玉樹治多縣、佳木斯市向陽(yáng)區(qū)、西安市灞橋區(qū)、龍巖市漳平市、玉溪市通?？h、晉城市城區(qū)
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深鐵年內(nèi)四度“輸血”萬科救急，累計(jì)金額近120億元|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
大股東深鐵再度出手支援萬科。
5月14日晚間，萬科發(fā)布公告稱，第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深鐵集團(tuán)”）擬向萬科提供股東借款，借款金額為15.52億元，用于幫助萬科償還在公開市場(chǎng)發(fā)行債券的本金與利息。
根據(jù)公告，該筆借款期限為36個(gè)月，且允許提前還款或展期，借款利率為年化2.34%，低于全國(guó)銀行間同業(yè)拆借的1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），還款方式為每半年還款0.5%，最后一期還97%。
值得關(guān)注的是，這也是今年以來深鐵集團(tuán)第4次公開借款支援萬科償債。
此前深鐵分別于2月10日、21日及4月29日向萬科提供了28億元、42億元及33億借款用于償還債務(wù)，累計(jì)金額達(dá)到118.52億元，足以見得當(dāng)前深圳國(guó)資方面對(duì)萬科的托底決心。
截至目前，深鐵集團(tuán)持有萬科27.18%股權(quán)，為其第一大股東，也是萬科在《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》下的關(guān)聯(lián)法人。
積極償債
從債務(wù)角度來看，2025年是萬科的還債大年，當(dāng)前階段的資金壓力很大。
根據(jù)萬科年報(bào)，2024年公司錄得凈虧損494.8億元，營(yíng)收同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值計(jì)提及非主業(yè)投資虧損。
截至2024年底，萬科短期有息負(fù)債達(dá)1582.8億元，而貨幣資金僅881.6億元，現(xiàn)金短債比低至0.56，流動(dòng)性壓力顯著。并且，凈負(fù)債率達(dá)到80.6%，較去年初增長(zhǎng)25.9pct，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，較去年初增長(zhǎng)3pct。
不過，萬科也在一直積極償債，尤其是大股東深鐵集團(tuán)，通過大宗交易、REITs認(rèn)購(gòu)、股東借款等多種方式力挺萬科，在其幫助下，目前萬科的公開債務(wù)均已如期兌付。
境內(nèi)債方面，今年一季度，萬科共完成了五筆公開債的如期兌付，本金規(guī)模合計(jì)達(dá)到98.9億元。
其中包括1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22萬科MTN001”、2月16日到期的“22萬科MTN002”、2月25日到期的“22萬科MTN003”、3月4日到期的“22萬科01”和3月17日到期的“20萬科02”。
5月15日，萬科再發(fā)布公告稱，“20萬科04”將于5月19日付息，債權(quán)登記日為5月16日，利率為3.45%。Wind數(shù)據(jù)顯示，“20萬科04”起息日為2020年5月19日，發(fā)行總額為15.0億元，債券期限為7.0年，最新債項(xiàng)評(píng)級(jí)為AAA。
境外債方面，萬科在5月12日剛剛償還了一筆到期美元債，涉及本金余額4.23億美元，票面年利率3.15%。
不過，債務(wù)壓力仍未根本性解除。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬科境內(nèi)債務(wù)共有388.51億，其中一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約278.57億元，占比達(dá)到71.8%，未來12個(gè)月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元。
深鐵的資金馳援雖為萬科爭(zhēng)取了時(shí)間窗口，延緩了危機(jī)，但剩余債務(wù)仍需依賴自身的銷售回款及新增融資。
改善經(jīng)營(yíng)
根據(jù)一季度報(bào)數(shù)據(jù)，今年1-3月，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入379.9億元，同比下降38.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入228.0億元，同比下降51.1%；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入122.7億元，同比增長(zhǎng)12.1%。
受開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響，歸屬于上市公司股東的凈虧損為62.5億元；整體毛利率為6.1%，同比下降 4.7%。
銷售方面，一季度實(shí)現(xiàn)合同銷售面積254萬平方米，合同銷售金額349.2億元，同比分別下降35.1%和39.8%，銷售回款率超過100%。
其中，萬科多個(gè)旗下項(xiàng)目取得良好銷售表現(xiàn)，理想花地項(xiàng)目成為廣州主城區(qū)銷售套數(shù)、銷售金額雙項(xiàng)第一，上海、杭州、天津等多地項(xiàng)目去化率超80%。
在開發(fā)業(yè)務(wù)收縮的同時(shí)，萬科的“第二曲線”開始顯效。
報(bào)告期內(nèi)，租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目，即泊寓業(yè)務(wù)）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.84億元，同比增長(zhǎng)6%。一季度，泊寓新拓展房源5213間，新開業(yè)4001間。
萬科物業(yè)新拓存量項(xiàng)目年化收入增長(zhǎng)超50%，在業(yè)內(nèi)率先推出彈性定價(jià)體系服務(wù)模式；存量改造的深圳iN城市廣場(chǎng)于季報(bào)發(fā)布同日開業(yè)，實(shí)現(xiàn)97%出租率；物流業(yè)務(wù)出租率行業(yè)領(lǐng)先，冷鏈營(yíng)收雙位數(shù)增長(zhǎng)。
不過，租賃住宅、物業(yè)、物流等業(yè)務(wù)的收入雖同比增長(zhǎng)，但規(guī)模仍難以對(duì)沖開發(fā)業(yè)務(wù)下滑。
截至報(bào)告期末，萬科持有的貨幣資金為755.0億元；有息負(fù)債合計(jì)3658.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率仍維持在73.5%。
期內(nèi)，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)共新增融資和再融資139億元，新增融資綜合成本3.39%，較2024年一季度下降21個(gè)基點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個(gè)項(xiàng)目；實(shí)現(xiàn)盤活回款24筆，合計(jì)40.9億。
進(jìn)入深鐵主導(dǎo)時(shí)代
一季度，在業(yè)績(jī)之外，更引發(fā)外界關(guān)注的是萬科高層所發(fā)生的一系列變動(dòng)：深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰接替郁亮擔(dān)任董事會(huì)主席、原CEO祝九勝因身體原因離職、10名深圳國(guó)資體系人員加入萬科核心管理層。
系列變化的背后是深圳國(guó)資方面對(duì)萬科控制權(quán)的全面接管，而隨著深鐵系高管的入駐，萬科的 “職業(yè)經(jīng)理人文化” 也在發(fā)生深刻變革。
以郁亮為代表的老管理層，曾以 “活下去” 的危機(jī)意識(shí)和市場(chǎng)化決策著稱，但在深鐵入主后，這種風(fēng)格逐漸讓位于國(guó)資體系的穩(wěn)健邏輯。
并且，在深鐵主導(dǎo)時(shí)代，深鐵與萬科的發(fā)展也更加融合化。
4月28日，深鐵置業(yè)萬科旗下長(zhǎng)租公寓品牌泊寓，簽署了深鐵項(xiàng)目租賃運(yùn)營(yíng)合作框架協(xié)議，進(jìn)一步深化在住房租賃領(lǐng)域的融合發(fā)展。
根據(jù)協(xié)議，深鐵置業(yè)將發(fā)揮其豐富的項(xiàng)目資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，與萬科泊寓在租賃領(lǐng)域的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，對(duì)適配長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的深鐵項(xiàng)目開展合作運(yùn)營(yíng)。
深鐵置業(yè)是深鐵集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)站城開發(fā)板塊的全資子公司，以“軌道+物業(yè)”聞名，目前總開發(fā)規(guī)模達(dá)1819萬平方米，在建體量1104萬平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，此次合作是雙方融合發(fā)展的最新嘗試，既有助于深鐵資產(chǎn)的良性循環(huán)，也能推動(dòng)萬科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。
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