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大灣區(qū)樓市“小陽春”亮眼:深圳新房網(wǎng)簽環(huán)比增長67.5%,廣州二手房成交破萬套|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎
隨著傳統(tǒng)樓市“小陽春”的到來,廣州深圳的房地產(chǎn)市場在3月呈現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。
廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2025年3月(統(tǒng)計周期為2月26日-3月25日),廣州市二手住宅共網(wǎng)簽10866套、108.47萬平方米,重回“萬套”大關(guān)。
深圳中原研究中心統(tǒng)計,3月深圳一手住宅網(wǎng)簽4161套,環(huán)比上升67.5%,同比上升47.2%;二手住宅過戶6078套,環(huán)比上升65.3%,同比增長58.3%。
業(yè)內(nèi)人士指出,此輪樓市復(fù)蘇得益于去年以來限購松綁、利率下調(diào)等多項政策紅利的逐步顯效,按此勢頭,接下來“銀四”亦有可期,核心城市房地產(chǎn)市場將進一步“止跌回穩(wěn)”。
深圳剛需轉(zhuǎn)向二手房

從全國范圍來看,此輪樓市復(fù)蘇中,深圳的表現(xiàn)要優(yōu)于其他一線城市。
Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,3月份重點30城、一線城市、深圳新房交易量同比分別增長1.34%、18.4%和30.56%,深圳同比增幅明顯高于重點城市以及一線城市。
一季度整體來看,重點30城、一線城市、深圳新房交易量分別增長0.89%、17.07%、74.47%,深圳同比漲幅也遠大于重點30城和一線城市。
據(jù)廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹,這是因為一方面深圳市場調(diào)整時間早、周期較長。另一方面深圳過去十幾年流入人口多,前期因為房價高,后期因為下跌導(dǎo)致觀望,從而積累了太多的剛需。
還有就是,自2024年下半年以來,購房門檻和成本降至歷史最低,首付15%和利率降至3%,均比高峰期下降了一半,購房形勢史無前例的友好。2024上半年,貸款方式購房的比例為77%;平均貸款成數(shù)為64%,達到2019年以來半年度新高,意味著提前還貸趨勢結(jié)束,居民愿意加杠桿買房了。所以深圳反彈力度也較大。
具體來看,3月份深圳新房市場修復(fù)積極,但二手房的表現(xiàn)要好于新房。
據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計,3月份深圳一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽量2926套,現(xiàn)售網(wǎng)簽量1235套,合計網(wǎng)簽4161套,環(huán)比、同比分別增長67.5%、47.2%。二手住宅網(wǎng)簽6078套,環(huán)比、同比分別增長65.3%、58.3%。二手房同比增幅要明顯大于新房,交易套數(shù)達到新房的145%。

李宇嘉表示,這主要是由于深圳剛需購房為主的特征,比如400萬以下總價的二手房占比接近六成。由此,深圳剛需開始轉(zhuǎn)向二手房和租賃,新房越來越偏向于改善型需求。
二手房交易的旺盛也帶動了改善型需求在深圳新房市場的釋放。
3月30日,位于龍華區(qū)的中建鵬宸云筑二期開盤,153套100平方米以上的大戶型,1小時去化98%,反映出當(dāng)前深圳樓市市場需求和購買力依然強勁。
而隨著市場成交量的上漲,深圳樓市的去化周期也在持續(xù)縮短。
據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計,3月份深圳全市新房住宅存量為278.6萬平,時隔33個月再度回落至300萬平以下,環(huán)比下降12.5%。根據(jù)過去一年平均成交量計算去化時間約為7.84個月,去化周期較上月下滑1.27個月,已連續(xù)七個月呈回落態(tài)勢。
廣州樓市交易明顯升溫
整體來看,廣州樓市近期在供需兩端均有所爆發(fā),“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢更加鞏固。
在需求端,3月廣州樓市購買力加速釋放,一二手共成交超過1.6萬套,其中二手房破萬套。廣州市住建局披露數(shù)據(jù)顯示。一季度,廣州全市一手住宅網(wǎng)簽面積172.67萬平方米,同比增長36.8%,11個區(qū)同比增幅均超過10%。
從整個一季度來看,在春節(jié)之后,市場交易有了明顯升溫。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年1-3月(統(tǒng)計周期為2024年12月26日至2025年3月25日),廣州市二手住宅共網(wǎng)簽27182套、271.90萬平方米,同比分別大幅增長19.80%和19.57%。
并且,廣州所有行政區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比均迎來不同幅度的增長。
白云區(qū)、增城區(qū)和從化區(qū)環(huán)比增長幅度分別達到93.82%、86.59%和85.60%;荔灣區(qū)增長達81.29%;天河區(qū)增長幅度接近80%;番禺區(qū)增長75.41%;越秀區(qū)和海珠區(qū)的增長幅度均在70%上下;黃埔區(qū)、花都區(qū)分別增長56.10%、54.28%;南沙區(qū)增長幅度最小,但環(huán)比也有41.24%。
去化周期也進一步縮短,截至3月末,廣州一手住宅庫存面積1022.62萬平方米,去庫存周期縮短至14.3個月。
在供應(yīng)端,由于是3月份傳統(tǒng)的樓市營銷節(jié)點,各大開發(fā)商也紛紛搶占市場,預(yù)售獲批量、樓盤動作方面均有明顯增加。
據(jù)安居客廣州統(tǒng)計,3月份廣州共錄得6357套的新批預(yù)售貨量。且不完全統(tǒng)計到,3月新房樓盤推新頻次共52次,較2月微漲,其中海珠區(qū)的樓盤動作最多,為11次。
其預(yù)計,在4月中下旬到5月,廣州的新房市場將會更加活躍,預(yù)計預(yù)售貨量、開盤推新或?qū)⒃黾?。而這一波行情,預(yù)計仍由市區(qū)的改善盤來牽引,尤其是海珠區(qū)的多個全新盤,將會爆發(fā)。

土拍市場信心回歸
今年一季度,全國土地市場呈現(xiàn)“核心城市高熱、非核心遇冷”的格局,廣深也成為房企的爭奪焦點。
3月份,廣州成功出讓4宗地塊,其中包括2宗涉宅用地、2宗商地,合計11.11萬平方米,共賣出29.39億元。
其中,天河大觀地塊以10.8億元、2.86%的溢價率被金茂拿下。
深圳則掛出了“準(zhǔn)地王”地塊。
3月31日,深圳寶安區(qū)新安街道A002-0060地塊掛牌,起拍價86.27億元,建筑面積27.1萬平方米,毗鄰寶安中心區(qū)海岸線。
該地塊也是近年寶中片區(qū)唯一一宗臨海涉宅用地,因其地理位置與規(guī)劃的稀缺性,未拍先火,不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測其將沖擊“百億級”地塊,成為新的“地王”。
“A002-0060地塊取消了土拍溢價率的限制,轉(zhuǎn)向‘價高者得’,已為超過百億掃清障礙,僅保守預(yù)計,總價在100-110億之間。這個區(qū)間是舒適區(qū),開發(fā)商將有機會獲得理想的去化速度和利潤空間。當(dāng)然這個區(qū)間之上仍有溢價空間,最終取決于開發(fā)商的拿地策略、商業(yè)指標(biāo)的操盤能力和當(dāng)天的競爭情況。例如,如果頭部幾家開發(fā)商組成聯(lián)合體,競爭或會減弱”,第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿在采訪時對界面新聞表示。
據(jù)吳睿估計,結(jié)合該地塊海景、區(qū)位等稀缺資源,未來有成為深圳標(biāo)桿“好房子”的潛力,如果打造為豪宅產(chǎn)品,預(yù)計未來售價或達12萬/平方米,部分高端產(chǎn)品或突破15萬/平方米,具體還需看取地的開發(fā)商的產(chǎn)品定位和操盤能力。
從全國范圍來看,一季度核心城市年初加快土地供應(yīng)節(jié)奏。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年1-3月TOP20城市出讓金占全國比重升至近7成。
并且,多地再現(xiàn)“地王潮”,成交樓面價創(chuàng)新高,如杭州3次刷新地價紀(jì)錄、成都兩次刷新地價紀(jì)錄,北京地價首超10萬/平方米。
這也是由于今年以來多地取消限地價、限房價政策,恢復(fù)“價高者得”規(guī)則,疊加房貸利率歷史低位等政策寬松,釋放了房企對核心城市后市的樂觀信號。
這一輪“地王”頻出的現(xiàn)象也印證了當(dāng)前樓市分化式復(fù)蘇格局,即核心城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度攀升,而非核心區(qū)域仍面臨去化壓力。
接下來在二季度,據(jù)中指研究院研究副總監(jiān)李益峰預(yù)計,各項政策落實將加快,加上去年四季度以來優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加,伴隨“好房子”項目陸續(xù)入市或?qū)痈纳菩宰》啃枨筢尫?,預(yù)計二季度核心城市成交量有望繼續(xù)修復(fù),一線及核心二線城市市場有望率先“止跌回穩(wěn)”,但城市及城市內(nèi)部板塊之間分化行情延續(xù)。
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