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贛州市尋烏縣、三明市沙縣區(qū)、韶關(guān)市始興縣、中山市南朗鎮(zhèn)、邵陽(yáng)市隆回縣、安陽(yáng)市湯陰縣、溫州市蒼南縣、大慶市薩爾圖區(qū)
屯昌縣烏坡鎮(zhèn)、舟山市嵊泗縣、三明市明溪縣、佳木斯市樺川縣、懷化市靖州苗族侗族自治縣
宜春市靖安縣、甘南迭部縣、寶雞市渭濱區(qū)、阜陽(yáng)市潁上縣、上海市青浦區(qū)、本溪市明山區(qū)、廣西百色市田陽(yáng)區(qū)、廣西柳州市柳南區(qū)
寧德市柘榮縣、運(yùn)城市萬(wàn)榮縣、寧德市古田縣、汕頭市龍湖區(qū)、平頂山市新華區(qū)
延安市甘泉縣、太原市迎澤區(qū)、襄陽(yáng)市棗陽(yáng)市、定西市岷縣、盤(pán)錦市雙臺(tái)子區(qū)、呂梁市孝義市、徐州市云龍區(qū)、阿壩藏族羌族自治州茂縣、蘇州市吳中區(qū)、廣西桂林市靈川縣
寧夏銀川市賀蘭縣、廣西桂林市臨桂區(qū)、襄陽(yáng)市南漳縣、黔東南臺(tái)江縣、株洲市炎陵縣、衡陽(yáng)市珠暉區(qū)、沈陽(yáng)市沈河區(qū)
萬(wàn)寧市長(zhǎng)豐鎮(zhèn)、雞西市梨樹(shù)區(qū)、紅河石屏縣、安康市平利縣、北京市豐臺(tái)區(qū)
安康市石泉縣、廣西防城港市上思縣、七臺(tái)河市勃利縣、東莞市東城街道、贛州市于都縣、商丘市虞城縣
天津市北辰區(qū)、焦作市沁陽(yáng)市、涼山寧南縣、葫蘆島市興城市、北京市昌平區(qū)
長(zhǎng)治市潞城區(qū)、臨沂市沂南縣、濰坊市諸城市、雞西市滴道區(qū)、定安縣黃竹鎮(zhèn)
汕尾市陸豐市、成都市大邑縣、營(yíng)口市老邊區(qū)、萍鄉(xiāng)市上栗縣、臺(tái)州市天臺(tái)縣
棗莊市臺(tái)兒莊區(qū)、吉安市安?？h、漢中市西鄉(xiāng)縣、新鄉(xiāng)市原陽(yáng)縣、酒泉市肅州區(qū)、深圳市鹽田區(qū)
銅仁市德江縣、安康市石泉縣、無(wú)錫市錫山區(qū)、阜新市細(xì)河區(qū)、天津市濱海新區(qū)、文昌市抱羅鎮(zhèn)、上海市黃浦區(qū)、上海市閔行區(qū)、珠海市香洲區(qū)、阿壩藏族羌族自治州壤塘縣
三明市永安市、珠海市斗門(mén)區(qū)、煙臺(tái)市牟平區(qū)、遼源市東遼縣、商洛市柞水縣、六盤(pán)水市鐘山區(qū)、泰州市泰興市、北京市通州區(qū)
東營(yíng)市利津縣、南昌市灣里區(qū)、樂(lè)東黎族自治縣抱由鎮(zhèn)、中山市沙溪鎮(zhèn)、龍巖市長(zhǎng)汀縣、銅川市宜君縣、汕尾市海豐縣、焦作市解放區(qū)、十堰市鄖陽(yáng)區(qū)
廣西南寧市良慶區(qū)、龍巖市長(zhǎng)汀縣、德州市慶云縣、盤(pán)錦市雙臺(tái)子區(qū)、武威市民勤縣、新鄉(xiāng)市鳳泉區(qū)、天水市麥積區(qū)、深圳市羅湖區(qū)、臨高縣和舍鎮(zhèn)、煙臺(tái)市海陽(yáng)市
黔南獨(dú)山縣、運(yùn)城市聞喜縣、漢中市洋縣、陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、開(kāi)封市尉氏縣
伊春市鐵力市、宜昌市當(dāng)陽(yáng)市、撫州市黎川縣、葫蘆島市南票區(qū)、黔東南凱里市、大同市平城區(qū)、焦作市解放區(qū)、鶴壁市?？h、上海市普陀區(qū)
銅仁市松桃苗族自治縣、湛江市遂溪縣、鹽城市鹽都區(qū)、漢中市城固縣、荊州市荊州區(qū)、宜昌市長(zhǎng)陽(yáng)土家族自治縣、武威市涼州區(qū)、孝感市漢川市、安慶市潛山市、南充市營(yíng)山縣
郴州市臨武縣、廣西百色市德保縣、肇慶市懷集縣、南充市嘉陵區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市固陽(yáng)縣
遵義市赤水市、金華市蘭溪市、潮州市潮安區(qū)、焦作市沁陽(yáng)市、白沙黎族自治縣青松鄉(xiāng)、哈爾濱市賓縣、深圳市坪山區(qū)
白沙黎族自治縣南開(kāi)鄉(xiāng)、宿遷市泗陽(yáng)縣、雅安市雨城區(qū)、鞍山市海城市、黔西南貞豐縣、贛州市興國(guó)縣、孝感市孝昌縣、荊州市沙市區(qū)、安陽(yáng)市內(nèi)黃縣、廣西玉林市博白縣
惠州市惠東縣、天津市寧河區(qū)、許昌市長(zhǎng)葛市、泰安市新泰市、內(nèi)蒙古通遼市霍林郭勒市、衢州市衢江區(qū)、東莞市洪梅鎮(zhèn)、平頂山市衛(wèi)東區(qū)、寶雞市扶風(fēng)縣、阜新市新邱區(qū)
五指山市通什、咸陽(yáng)市永壽縣、廈門(mén)市同安區(qū)、哈爾濱市巴彥縣、岳陽(yáng)市汨羅市
咸陽(yáng)市渭城區(qū)、綿陽(yáng)市游仙區(qū)、宿州市泗縣、臨汾市襄汾縣、廣西南寧市邕寧區(qū)、運(yùn)城市鹽湖區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市武川縣
葫蘆島市建昌縣、阜新市細(xì)河區(qū)、麗水市遂昌縣、黑河市嫩江市、蘭州市安寧區(qū)、內(nèi)蒙古興安盟突泉縣
遼源市龍山區(qū)、雅安市漢源縣、韶關(guān)市仁化縣、廣西南寧市馬山縣、昌江黎族自治縣十月田鎮(zhèn)、白沙黎族自治縣元門(mén)鄉(xiāng)、重慶市巴南區(qū)、朝陽(yáng)市建平縣
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眉山市洪雅縣、宿遷市泗陽(yáng)縣、伊春市伊美區(qū)、寧夏銀川市靈武市、黃南尖扎縣、煙臺(tái)市萊山區(qū)
南充市營(yíng)山縣、綏化市安達(dá)市、焦作市武陟縣、楚雄祿豐市、衡陽(yáng)市常寧市、懷化市辰溪縣
杭州市桐廬縣、武漢市江岸區(qū)、蘇州市太倉(cāng)市、綿陽(yáng)市游仙區(qū)、咸寧市崇陽(yáng)縣、宜賓市翠屏區(qū)
池州市東至縣、東莞市中堂鎮(zhèn)、臨沂市羅莊區(qū)、莆田市城廂區(qū)、隴南市成縣、昌江黎族自治縣王下鄉(xiāng)、蚌埠市固鎮(zhèn)縣、淄博市沂源縣
韶關(guān)市新豐縣、廣西梧州市萬(wàn)秀區(qū)、十堰市鄖陽(yáng)區(qū)、洛陽(yáng)市老城區(qū)、濟(jì)寧市泗水縣、南陽(yáng)市臥龍區(qū)
周口市鄲城縣、甘孜甘孜縣、聊城市陽(yáng)谷縣、陵水黎族自治縣椰林鎮(zhèn)、樂(lè)東黎族自治縣萬(wàn)沖鎮(zhèn)、孝感市大悟縣、鹽城市東臺(tái)市、清遠(yuǎn)市佛岡縣、渭南市臨渭區(qū)、瓊海市會(huì)山鎮(zhèn)
上饒市鉛山縣、池州市東至縣、重慶市開(kāi)州區(qū)、東莞市東坑鎮(zhèn)、合肥市肥西縣、黔南龍里縣、信陽(yáng)市商城縣
廣西柳州市鹿寨縣、溫州市甌海區(qū)、濮陽(yáng)市濮陽(yáng)縣、衢州市衢江區(qū)、中山市東鳳鎮(zhèn)、撫順市順城區(qū)、西安市雁塔區(qū)
莆田市城廂區(qū)、北京市平谷區(qū)、上海市奉賢區(qū)、贛州市于都縣、攀枝花市仁和區(qū)、梅州市豐順縣
雙鴨山市四方臺(tái)區(qū)、佛山市南海區(qū)、大興安嶺地區(qū)新林區(qū)、玉溪市紅塔區(qū)、福州市臺(tái)江區(qū)、廣西百色市凌云縣、菏澤市牡丹區(qū)、蘭州市紅古區(qū)、巴中市平昌縣
蘭州市永登縣、南平市武夷山市、陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、?？谑行阌^(qū)、榆林市佳縣、七臺(tái)河市新興區(qū)、海口市龍華區(qū)、焦作市山陽(yáng)區(qū)、梅州市興寧市、西寧市大通回族土族自治縣
甘孜鄉(xiāng)城縣、廣西河池市東蘭縣、重慶市大渡口區(qū)、永州市藍(lán)山縣、黃山市休寧縣、佳木斯市富錦市、甘孜德格縣、鶴崗市綏濱縣、郴州市宜章縣、三門(mén)峽市陜州區(qū)
揭陽(yáng)市普寧市、內(nèi)蒙古包頭市青山區(qū)、臨夏永靖縣、洛陽(yáng)市新安縣、鹽城市建湖縣、安康市漢濱區(qū)、儋州市和慶鎮(zhèn)、泉州市晉江市、南充市儀隴縣、福州市鼓樓區(qū)
榆林市清澗縣、贛州市瑞金市、遼陽(yáng)市燈塔市、武漢市漢南區(qū)、四平市鐵東區(qū)、阿壩藏族羌族自治州壤塘縣、廣西賀州市平桂區(qū)、瓊海市長(zhǎng)坡鎮(zhèn)
鶴崗市蘿北縣、三門(mén)峽市陜州區(qū)、咸寧市嘉魚(yú)縣、徐州市鼓樓區(qū)、襄陽(yáng)市宜城市
安陽(yáng)市湯陰縣、湛江市吳川市、婁底市婁星區(qū)、樂(lè)東黎族自治縣鶯歌海鎮(zhèn)、咸寧市赤壁市、呂梁市中陽(yáng)縣
滁州市南譙區(qū)、樂(lè)東黎族自治縣抱由鎮(zhèn)、遂寧市安居區(qū)、濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市土默特左旗、鹽城市亭湖區(qū)、澄邁縣金江鎮(zhèn)、孝感市應(yīng)城市
哈爾濱市方正縣、衢州市龍游縣、白沙黎族自治縣元門(mén)鄉(xiāng)、五指山市番陽(yáng)、哈爾濱市道里區(qū)、張掖市肅南裕固族自治縣、西安市鄠邑區(qū)
長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)市、榆林市榆陽(yáng)區(qū)、廣州市花都區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市海拉爾區(qū)、南通市啟東市、六盤(pán)水市盤(pán)州市、銅陵市義安區(qū)、宜昌市長(zhǎng)陽(yáng)土家族自治縣、東莞市塘廈鎮(zhèn)
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東莞市麻涌鎮(zhèn)、齊齊哈爾市建華區(qū)、黃石市黃石港區(qū)、阜新市阜新蒙古族自治縣、廣西玉林市興業(yè)縣、慶陽(yáng)市正寧縣、泉州市金門(mén)縣
甘孜康定市、江門(mén)市新會(huì)區(qū)、邵陽(yáng)市洞口縣、淮南市田家庵區(qū)、德州市陵城區(qū)、株洲市蘆淞區(qū)、畢節(jié)市金沙縣、汕尾市城區(qū)
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曲靖市師宗縣、深圳市羅湖區(qū)、隨州市曾都區(qū)、文昌市錦山鎮(zhèn)、黃山市祁門(mén)縣
三門(mén)峽市義馬市、菏澤市曹縣、昌江黎族自治縣十月田鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古赤峰市克什克騰旗、廣西賀州市富川瑤族自治縣、廣元市朝天區(qū)、遵義市習(xí)水縣、定西市漳縣
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萬(wàn)寧市東澳鎮(zhèn)、焦作市武陟縣、遂寧市船山區(qū)、揭陽(yáng)市普寧市、南京市雨花臺(tái)區(qū)、松原市扶余市、甘孜道孚縣、南京市浦口區(qū)、惠州市博羅縣
深鐵年內(nèi)四度“輸血”萬(wàn)科救急，累計(jì)金額近120億元|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
大股東深鐵再度出手支援萬(wàn)科。
5月14日晚間，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深鐵集團(tuán)”）擬向萬(wàn)科提供股東借款，借款金額為15.52億元，用于幫助萬(wàn)科償還在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行債券的本金與利息。
根據(jù)公告，該筆借款期限為36個(gè)月，且允許提前還款或展期，借款利率為年化2.34%，低于全國(guó)銀行間同業(yè)拆借的1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），還款方式為每半年還款0.5%，最后一期還97%。
值得關(guān)注的是，這也是今年以來(lái)深鐵集團(tuán)第4次公開(kāi)借款支援萬(wàn)科償債。
此前深鐵分別于2月10日、21日及4月29日向萬(wàn)科提供了28億元、42億元及33億借款用于償還債務(wù)，累計(jì)金額達(dá)到118.52億元，足以見(jiàn)得當(dāng)前深圳國(guó)資方面對(duì)萬(wàn)科的托底決心。
截至目前，深鐵集團(tuán)持有萬(wàn)科27.18%股權(quán)，為其第一大股東，也是萬(wàn)科在《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》下的關(guān)聯(lián)法人。
積極償債
從債務(wù)角度來(lái)看，2025年是萬(wàn)科的還債大年，當(dāng)前階段的資金壓力很大。
根據(jù)萬(wàn)科年報(bào)，2024年公司錄得凈虧損494.8億元，營(yíng)收同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值計(jì)提及非主業(yè)投資虧損。
截至2024年底，萬(wàn)科短期有息負(fù)債達(dá)1582.8億元，而貨幣資金僅881.6億元，現(xiàn)金短債比低至0.56，流動(dòng)性壓力顯著。并且，凈負(fù)債率達(dá)到80.6%，較去年初增長(zhǎng)25.9pct，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，較去年初增長(zhǎng)3pct。
不過(guò)，萬(wàn)科也在一直積極償債，尤其是大股東深鐵集團(tuán)，通過(guò)大宗交易、REITs認(rèn)購(gòu)、股東借款等多種方式力挺萬(wàn)科，在其幫助下，目前萬(wàn)科的公開(kāi)債務(wù)均已如期兌付。
境內(nèi)債方面，今年一季度，萬(wàn)科共完成了五筆公開(kāi)債的如期兌付，本金規(guī)模合計(jì)達(dá)到98.9億元。
其中包括1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22萬(wàn)科MTN001”、2月16日到期的“22萬(wàn)科MTN002”、2月25日到期的“22萬(wàn)科MTN003”、3月4日到期的“22萬(wàn)科01”和3月17日到期的“20萬(wàn)科02”。
5月15日，萬(wàn)科再發(fā)布公告稱(chēng)，“20萬(wàn)科04”將于5月19日付息，債權(quán)登記日為5月16日，利率為3.45%。Wind數(shù)據(jù)顯示，“20萬(wàn)科04”起息日為2020年5月19日，發(fā)行總額為15.0億元，債券期限為7.0年，最新債項(xiàng)評(píng)級(jí)為AAA。
境外債方面，萬(wàn)科在5月12日剛剛償還了一筆到期美元債，涉及本金余額4.23億美元，票面年利率3.15%。
不過(guò)，債務(wù)壓力仍未根本性解除。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬(wàn)科境內(nèi)債務(wù)共有388.51億，其中一年以?xún)?nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約278.57億元，占比達(dá)到71.8%，未來(lái)12個(gè)月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元。
深鐵的資金馳援雖為萬(wàn)科爭(zhēng)取了時(shí)間窗口，延緩了危機(jī)，但剩余債務(wù)仍需依賴(lài)自身的銷(xiāo)售回款及新增融資。
改善經(jīng)營(yíng)
根據(jù)一季度報(bào)數(shù)據(jù)，今年1-3月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入379.9億元，同比下降38.3%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入228.0億元，同比下降51.1%；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入122.7億元，同比增長(zhǎng)12.1%。
受開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響，歸屬于上市公司股東的凈虧損為62.5億元；整體毛利率為6.1%，同比下降 4.7%。
銷(xiāo)售方面，一季度實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積254萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額349.2億元，同比分別下降35.1%和39.8%，銷(xiāo)售回款率超過(guò)100%。
其中，萬(wàn)科多個(gè)旗下項(xiàng)目取得良好銷(xiāo)售表現(xiàn)，理想花地項(xiàng)目成為廣州主城區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)、銷(xiāo)售金額雙項(xiàng)第一，上海、杭州、天津等多地項(xiàng)目去化率超80%。
在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收縮的同時(shí)，萬(wàn)科的“第二曲線(xiàn)”開(kāi)始顯效。
報(bào)告期內(nèi)，租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目，即泊寓業(yè)務(wù)）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.84億元，同比增長(zhǎng)6%。一季度，泊寓新拓展房源5213間，新開(kāi)業(yè)4001間。
萬(wàn)科物業(yè)新拓存量項(xiàng)目年化收入增長(zhǎng)超50%，在業(yè)內(nèi)率先推出彈性定價(jià)體系服務(wù)模式；存量改造的深圳iN城市廣場(chǎng)于季報(bào)發(fā)布同日開(kāi)業(yè)，實(shí)現(xiàn)97%出租率；物流業(yè)務(wù)出租率行業(yè)領(lǐng)先，冷鏈營(yíng)收雙位數(shù)增長(zhǎng)。
不過(guò)，租賃住宅、物業(yè)、物流等業(yè)務(wù)的收入雖同比增長(zhǎng)，但規(guī)模仍難以對(duì)沖開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)下滑。
截至報(bào)告期末，萬(wàn)科持有的貨幣資金為755.0億元；有息負(fù)債合計(jì)3658.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率仍維持在73.5%。
期內(nèi)，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)共新增融資和再融資139億元，新增融資綜合成本3.39%，較2024年一季度下降21個(gè)基點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個(gè)項(xiàng)目；實(shí)現(xiàn)盤(pán)活回款24筆，合計(jì)40.9億。
進(jìn)入深鐵主導(dǎo)時(shí)代
一季度，在業(yè)績(jī)之外，更引發(fā)外界關(guān)注的是萬(wàn)科高層所發(fā)生的一系列變動(dòng)：深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰接替郁亮擔(dān)任董事會(huì)主席、原CEO祝九勝因身體原因離職、10名深圳國(guó)資體系人員加入萬(wàn)科核心管理層。
系列變化的背后是深圳國(guó)資方面對(duì)萬(wàn)科控制權(quán)的全面接管，而隨著深鐵系高管的入駐，萬(wàn)科的 “職業(yè)經(jīng)理人文化” 也在發(fā)生深刻變革。
以郁亮為代表的老管理層，曾以 “活下去” 的危機(jī)意識(shí)和市場(chǎng)化決策著稱(chēng)，但在深鐵入主后，這種風(fēng)格逐漸讓位于國(guó)資體系的穩(wěn)健邏輯。
并且，在深鐵主導(dǎo)時(shí)代，深鐵與萬(wàn)科的發(fā)展也更加融合化。
4月28日，深鐵置業(yè)萬(wàn)科旗下長(zhǎng)租公寓品牌泊寓，簽署了深鐵項(xiàng)目租賃運(yùn)營(yíng)合作框架協(xié)議，進(jìn)一步深化在住房租賃領(lǐng)域的融合發(fā)展。
根據(jù)協(xié)議，深鐵置業(yè)將發(fā)揮其豐富的項(xiàng)目資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，與萬(wàn)科泊寓在租賃領(lǐng)域的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，對(duì)適配長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的深鐵項(xiàng)目開(kāi)展合作運(yùn)營(yíng)。
深鐵置業(yè)是深鐵集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)站城開(kāi)發(fā)板塊的全資子公司，以“軌道+物業(yè)”聞名，目前總開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)1819萬(wàn)平方米，在建體量1104萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，此次合作是雙方融合發(fā)展的最新嘗試，既有助于深鐵資產(chǎn)的良性循環(huán)，也能推動(dòng)萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。
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