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宣城市旌德縣、孝感市漢川市、延邊琿春市、濰坊市奎文區(qū)、眉山市洪雅縣、吉林市永吉縣
益陽(yáng)市赫山區(qū)、西安市閻良區(qū)、阜陽(yáng)市潁上縣、?？谑忻捞m區(qū)、泰州市海陵區(qū)、撫順市東洲區(qū)、萬(wàn)寧市大茂鎮(zhèn)
寧德市周寧縣、十堰市竹山縣、儋州市新州鎮(zhèn)、蚌埠市固鎮(zhèn)縣、自貢市貢井區(qū)、廣西防城港市防城區(qū)、上饒市廣豐區(qū)、達(dá)州市開江縣、荊門市沙洋縣、鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)
撫順市撫順縣、衡陽(yáng)市衡山縣、東莞市茶山鎮(zhèn)、文山麻栗坡縣、德陽(yáng)市綿竹市、銅川市耀州區(qū)
臨高縣調(diào)樓鎮(zhèn)、文山文山市、珠海市金灣區(qū)、濰坊市高密市、廣西賀州市鐘山縣、湘西州鳳凰縣、沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)、甘南舟曲縣、西寧市城中區(qū)
玉溪市澄江市、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市臨河區(qū)、重慶市武隆區(qū)、襄陽(yáng)市襄州區(qū)、南京市江寧區(qū)
南充市蓬安縣、聊城市冠縣、四平市梨樹縣、宿遷市宿豫區(qū)、晉中市昔陽(yáng)縣、衡陽(yáng)市耒陽(yáng)市、江門市蓬江區(qū)、鷹潭市貴溪市、海南貴德縣
內(nèi)蒙古烏蘭察布市集寧區(qū)、蕪湖市灣沚區(qū)、晉城市沁水縣、撫順市清原滿族自治縣、松原市長(zhǎng)嶺縣、黃岡市紅安縣、滁州市來(lái)安縣、合肥市巢湖市
牡丹江市東寧市、晉城市高平市、寶雞市鳳縣、永州市冷水灘區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎賚諾爾區(qū)、蘇州市虎丘區(qū)
?？谑协偵絽^(qū)、廣西貴港市港北區(qū)、三明市尤溪縣、安順市普定縣、衡陽(yáng)市常寧市、贛州市大余縣、白沙黎族自治縣細(xì)水鄉(xiāng)、沈陽(yáng)市遼中區(qū)、駐馬店市正陽(yáng)縣
紅河河口瑤族自治縣、贛州市章貢區(qū)、龍巖市新羅區(qū)、信陽(yáng)市商城縣、大連市瓦房店市、昌江黎族自治縣叉河鎮(zhèn)、貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)
焦作市解放區(qū)、麗水市慶元縣、撫順市撫順縣、宜春市銅鼓縣、東方市板橋鎮(zhèn)、廣西桂林市陽(yáng)朔縣、上饒市余干縣、張掖市肅南裕固族自治縣
甘孜稻城縣、襄陽(yáng)市老河口市、濱州市陽(yáng)信縣、?？谑行阌^(qū)、岳陽(yáng)市湘陰縣、開封市杞縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟正鑲白旗、漳州市龍文區(qū)、南通市如皋市
麗水市縉云縣、定安縣嶺口鎮(zhèn)、澄邁縣老城鎮(zhèn)、阜陽(yáng)市潁東區(qū)、儋州市蘭洋鎮(zhèn)、合肥市廬江縣、青島市李滄區(qū)、馬鞍山市含山縣、瓊海市石壁鎮(zhèn)、蚌埠市懷遠(yuǎn)縣
黃岡市蘄春縣、濟(jì)南市商河縣、贛州市信豐縣、雅安市天全縣、福州市連江縣、通化市梅河口市
韶關(guān)市始興縣、綿陽(yáng)市三臺(tái)縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟鑲黃旗、湛江市吳川市、濰坊市安丘市、茂名市茂南區(qū)、海南貴德縣、無(wú)錫市江陰市
商丘市虞城縣、揭陽(yáng)市榕城區(qū)、長(zhǎng)治市壺關(guān)縣、昌江黎族自治縣十月田鎮(zhèn)、益陽(yáng)市安化縣
曲靖市沾益區(qū)、臨汾市古縣、大同市云岡區(qū)、重慶市巫溪縣、雅安市滎經(jīng)縣、呂梁市石樓縣
長(zhǎng)春市二道區(qū)、儋州市白馬井鎮(zhèn)、洛陽(yáng)市孟津區(qū)、屯昌縣南呂鎮(zhèn)、盤錦市盤山縣
伊春市湯旺縣、揚(yáng)州市儀征市、大同市靈丘縣、十堰市房縣、白城市大安市、長(zhǎng)春市綠園區(qū)、十堰市丹江口市、臨沂市費(fèi)縣、延邊圖們市
江門市開平市、安康市旬陽(yáng)市、廣西河池市大化瑤族自治縣、內(nèi)蒙古通遼市奈曼旗、贛州市尋烏縣、張家界市武陵源區(qū)、鄭州市上街區(qū)、茂名市電白區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布市卓資縣
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安慶市懷寧縣、泉州市惠安縣、麗水市云和縣、大理大理市、沈陽(yáng)市皇姑區(qū)、隴南市禮縣、運(yùn)城市河津市、常德市漢壽縣
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“全球最大豪華酒店業(yè)主”富力開啟酒店大甩賣模式|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
4月22日，廣州富力空港假日酒店在阿里法拍網(wǎng)的首次拍賣以流拍告終。這座位于廣州市花都區(qū)的12層酒店，評(píng)估價(jià)約3.96億元，起拍價(jià)已降至2.77億元（相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的7折），但最終因無(wú)人報(bào)名而宣告流拍。
根據(jù)競(jìng)買公告，該酒店為富力地產(chǎn)旗下資產(chǎn)，此次拍賣源于債券抵押物被執(zhí)行——該酒店曾為“H16富力4”“H16富力6”等債券提供增信，但因關(guān)聯(lián)公司未能償還銀行借款，最終被法院裁定強(qiáng)制拍賣。
值得關(guān)注的是，這并非富力首次嘗試出售酒店資產(chǎn)，此前其已多次通過(guò)資產(chǎn)處置緩解債務(wù)壓力。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年富力地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)額同比下降51.15%至177.01億元，凈虧損達(dá)到177.1億元，流動(dòng)負(fù)債超過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)316.76億元，現(xiàn)金總額僅有38.64億元。
作為曾經(jīng)的行業(yè)巨頭，富力地產(chǎn)正面臨前所未有的流動(dòng)性危機(jī)，而酒店業(yè)務(wù)作為其重要資產(chǎn)，在債務(wù)高壓下已成為其“斷臂求生”的核心標(biāo)的。
從“舊改之王”到酒店業(yè)巨頭
富力地產(chǎn)的崛起始于廣州的舊城改造。
1994年，公司創(chuàng)始人李思廉與張力以2000萬(wàn)元成立廣州天力地產(chǎn)。
此后十余年間，富力以“拆舊廠、建新房”的模式橫掃廣州，改造了銅材廠、硫酸廠等十余座舊工業(yè)區(qū)，累計(jì)開發(fā)超250萬(wàn)平方米，迅速積累資本。
2002年，富力進(jìn)軍北京，拿下東三環(huán)41萬(wàn)平方米的北京富力城項(xiàng)目，以“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開發(fā)、當(dāng)年銷售”的速度完成項(xiàng)目，打開北方市場(chǎng)。
至2005年赴港上市時(shí)，富力地產(chǎn)的市值已超過(guò)200億港元，成為內(nèi)地首家被納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的房企，也是業(yè)界有名的“舊改之王”。
2007年，富力以161億元銷售額排名行業(yè)TOP4，僅次于萬(wàn)科、綠地和中海，位居“華南五虎”之首，風(fēng)頭無(wú)兩。
而在富力早期戰(zhàn)略中，商業(yè)地產(chǎn)是不可忽視的一大板塊。
其在廣州珠江新城開發(fā)的16個(gè)商辦項(xiàng)目，占據(jù)該區(qū)域半數(shù)地塊，形成“半座珠江城，一部富力史”的行業(yè)地位。
2003年，富力以2380元/平方米的低價(jià)拿下廣州珠江新城四塊商業(yè)用地。
2004年，富力首次試水高端酒店，與萬(wàn)豪、凱悅等國(guó)際品牌合作，打造了廣州富力麗思卡爾頓酒店等項(xiàng)目，奠定了高端酒店的基因，自此逐步構(gòu)建出“商住雙輪驅(qū)動(dòng)”的模式。
早期，富力地產(chǎn)的酒店項(xiàng)目多位于一線城市的核心地段，如北京富力萬(wàn)麗酒店、廣州富力君悅大酒店等，這些酒店憑借優(yōu)越的地理位置和國(guó)際品牌合作，迅速成為區(qū)域地標(biāo)。
2017年，富力以189.55億元的價(jià)格，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下73家酒店，收購(gòu)單價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)的6折。
完成收購(gòu)后，富力的酒店資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到近90家，總客房數(shù)超過(guò)26000間，覆蓋一線城市及多個(gè)旅游目的地，一躍成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”。
然而，這場(chǎng)被稱為“世紀(jì)交易”的并購(gòu)，表面看雖是“撿漏”，實(shí)則暗藏風(fēng)險(xiǎn)。
斷臂求生，開啟酒店大甩賣模式
在地產(chǎn)行業(yè)的上行期，酒店業(yè)的重資產(chǎn)模式尚可支撐，甚至成為業(yè)績(jī)亮點(diǎn)。但在行業(yè)下行期，酒店高昂的維護(hù)成本與低周轉(zhuǎn)率就成為了拖累。
自收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店后，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)連年虧損，成為長(zhǎng)期拖累富力地產(chǎn)財(cái)報(bào)的“黑洞”。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年-2022年，富力酒店業(yè)務(wù)虧損從4億多元增長(zhǎng)到20多億元，虧損金額逐年擴(kuò)大。
2023年，酒店市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好，但富力的酒店業(yè)務(wù)依舊虧損了9.04億元；到了2024年，富力酒店業(yè)務(wù)全年虧損額更是達(dá)到26.19億元，同比擴(kuò)大近3倍。
酒店業(yè)務(wù)愈發(fā)虧損的同時(shí)，高杠桿收購(gòu)疊加運(yùn)營(yíng)成本壓力，也讓富力在2019年后逐漸陷入泥潭。
自2022年起，富力開啟“賣酒店求生”模式，但市場(chǎng)反應(yīng)遠(yuǎn)不及預(yù)期。
2022年6月，北京萬(wàn)達(dá)嘉華酒店以5.5億元出售，較富力2017年收購(gòu)成本虧損653萬(wàn)元；同年12月，福州威斯汀酒店以4.3億元成交，較評(píng)估價(jià)縮水30%；2024年，倫敦ONE項(xiàng)目以16億英鎊割肉拋售，較2017年收購(gòu)價(jià)縮水46%。
這些交易雖回籠一筆資金，但僅占富力同期到期債務(wù)的一小部分，且多數(shù)資金被用于償還優(yōu)先級(jí)債務(wù)，并未能緩解現(xiàn)金流枯竭。
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值得注意的是，在完成對(duì)萬(wàn)達(dá)酒店的收購(gòu)之時(shí)，富力的賬面現(xiàn)金僅156億元，卻豪擲近200億收購(gòu)，導(dǎo)致企業(yè)凈負(fù)債率飆升至170%以上，也為后續(xù)債務(wù)危機(jī)埋下隱患。
2024年9月，富力的危機(jī)進(jìn)一步升級(jí)。因一筆6.14億美元境外債務(wù)違約，淡馬錫旗下基金申請(qǐng)對(duì)富力子公司清盤，導(dǎo)致68家核心酒店及一棟寫字樓被強(qiáng)制接管，這也讓富力喪失了對(duì)這些資產(chǎn)的處置權(quán)。
截至2024年末，富力地產(chǎn)所擁有的酒店數(shù)量已下滑至22家，總建筑面積約111.06萬(wàn)平方米，總客房數(shù)為7513間，分別由萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)、希爾頓酒店集團(tuán)、凱悅酒店集團(tuán)等酒店管理集團(tuán)管理。
債務(wù)冰山下的生存博弈
從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，富力地產(chǎn)當(dāng)前仍然面臨著很大的壓力。
2024年財(cái)報(bào)顯示，其總負(fù)債高達(dá)2621.36億元，其中流動(dòng)負(fù)債占比93%，規(guī)模達(dá)2438.16億元，而流動(dòng)資產(chǎn)僅2121.41億元，缺口達(dá)316.76億元。
并且，未來(lái)12個(gè)月需償還債務(wù)1035.69億元，但現(xiàn)金及受限資金僅38.64億元，現(xiàn)金短債比低至0.04，短期償債壓力巨大。
酒店業(yè)務(wù)方面，2024年?duì)I業(yè)額同比暴跌31.3%至43.73億元，虧損擴(kuò)大至36.19億元。同時(shí)基于交付面積和整體平均售價(jià)的下降，物業(yè)發(fā)展收入腰斬59%至115.17億元，平均售價(jià)跌至6800元/平方米。
截至2024年末，富力地產(chǎn)已有共263.62億元的借款無(wú)法按期償還，884.75億元的銀行借款和其他借款已違約或交叉違約，富力方面已因此收到若干催款信、催款通知和法律信函。
鑒于公司的現(xiàn)狀，外聘的核數(shù)師香港立信德豪會(huì)計(jì)師事務(wù)所明確“無(wú)法表示意見(jiàn)”，直言富力地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)存疑。
對(duì)于2025年公司的發(fā)展，富力地產(chǎn)表示，在上一財(cái)政年度，集團(tuán)幾乎已將主要海外資產(chǎn)全部變現(xiàn)，以進(jìn)行重組及負(fù)債管理。將節(jié)約可用流動(dòng)資金，以應(yīng)付必要的營(yíng)運(yùn)開支并與債權(quán)人及銀行進(jìn)行磋商，同時(shí)也將進(jìn)一步出售資產(chǎn)以產(chǎn)生流動(dòng)資金。
從酒店行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，近年來(lái)中國(guó)高端酒店市場(chǎng)復(fù)蘇乏力。
根據(jù)酒店行業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)提供商STR統(tǒng)計(jì)，截至2024年9月，中國(guó)內(nèi)地酒店年累計(jì)每間可售房收入、平均房?jī)r(jià)和入住率分別同比下降了6%、4%和2%，平均房?jī)r(jià)更是連續(xù)三個(gè)季度呈現(xiàn)同比下降，各級(jí)別酒店表現(xiàn)均未達(dá)到去年同期水平。其中，奢華酒店以價(jià)換量的態(tài)勢(shì)最為明顯，平均房?jī)r(jià)同比下降6%。
而富力地產(chǎn)旗下的酒店多定位奢華，在商務(wù)需求萎縮、競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，估值也將進(jìn)一步承壓。
此外，在3月31日，香港法院駁回了針對(duì)富力地產(chǎn)兩家全資附屬公司兆晞及富力香港的清盤呈請(qǐng)，子公司雖因此暫時(shí)避免了被強(qiáng)制清算的命運(yùn)，贏得了喘息之機(jī)，但后續(xù)公司狀況能否改善，還需依賴經(jīng)營(yíng)能力的改善以及債務(wù)重組的進(jìn)展。
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